轉售組屋和私宅市場出現放緩跡象、外部環境也可能拖累新加坡經濟增長，國家發展部長李智陞警惕，「不能指望新加坡房價會無止境上漲」。房貸利率預計也會在更長時間內居高不下，李智陞呼籲新加坡人買房慎重。

李智陞接受《聯合早報》和《海峽時報》專訪，展望2024年的房地產市場，認為須關注宏觀經濟狀況和我國經濟前景。

他說：「新加坡經濟前景近期依然疲弱（muted），這在很大程度上與全球經濟環境有關。你看到歐洲的衝突、中東的衝突、亞洲的緊張局勢，如今還有紅海和蘇伊士運河的問題。我們預計，隨著主要經濟中心和經濟體增長下降，全球經濟活動2024年將放緩。」

這呼應了李顯龍總理在新年獻詞中提到的，新加坡2024年國內生產總值能否如貿工部預估取得1％至3％增長，很大程度上取決於外部局勢是否穩定。

3.7%至4.4%範圍內

房貸利率更長時間內料保持高位

李智陞說，新加坡房貸利率預計會在更長一段時間內繼續保持高位，「我們看到的範圍介於3.7%至4.4%。這將影響現有屋主，但我認為這也會讓很多新加坡人在買房時更加謹慎。」

他也指出，我國房地產市場增長的同時，許多主要經濟體的房地產市場都在下行或調整。「因此，我們不能指望新加坡的房價會無止境上漲，我們已經看到放緩跡象。」

根據去年第四季的預估數據，整體組屋轉售價去年全年增長4.7%，低於前年的10.4%增幅。整體私宅價格漲幅也從前年的8.6%，收窄至去年的6.7%。

受疫情影響預購組屋項目

八成已竣工

李智陞說，冠病疫情期間供需失衡，導致轉售組屋和私宅價格上揚，也推高租金。建屋發展局因此一直在處理疫情造成的延誤，如今約八成受疫情影響的預購組屋項目已竣工。

受冠病疫情影響的預購組屋項目約八成已竣工。圖為登加新鎮預購組屋項目Plantation Grange，建造工程也受疫情延誤，購房者去年下半年開始領取鑰匙。（檔案照片）

去年竣工的組屋和私宅單位也都創下近年新高。建屋局完成23個預購組屋項目的約2萬1400個單位，是2018年以來最高，私宅方面則有約2萬零400個單位竣工，是2017年以來最高。

李智陞解釋，除了延遲收到單位的屋主，租屋需求也來自疫情期間暫時搬回國的新加坡人。隨著人們領取新屋鑰匙，或搬回原本所在的國家，租賃市場面對的壓力開始緩解。

揣測組屋價將破百萬

只會引起擔憂與恐慌

另一方面，近年一些預購組屋項目因位置優越和設施便利，價格探新高，也引發有關預購組屋價格，尤其是黃金地段組屋，日後會否破百萬的揣測。

李智陞回應說，不論是用100萬元或200萬元這樣的數字來憑空臆測屋價走向，只會引起擔憂和恐慌，製造人們負擔不起組屋的印象。他認為這類言論把問題看得過於簡單，當局為組屋定價時要考量得更細緻。

「如果我們只是憑空取100萬元這個數字，會令民眾感到擔憂，形成的印象是組屋價格不可負擔。但其實，不論屋價多少，組屋都必須是新加坡人負擔得起的。所謂『負擔得起』，意味著不同收入水平、不同預算和不同收入階層的申購者都買得起。」

宏茂橋預購組屋項目Central Weave在2022年8月推出時，因位置優越和設施便利，五房式和三代同堂單位，不含津貼售價介於71萬3000元至87萬7000元，引發有關預購組屋日後會否破百萬的揣測。這項目的申購者遠超單位供應量。超過6500戶家庭申購372個這類單位，每個單位有17戶申請。（建屋局構想圖）

組屋價格是否可負擔

應參考每月償還貸款比率和屋價收入比

當局在每輪銷售活動中，也在全島各地區提供新加坡人負擔得起的組屋供應，包括為黃金地段項目提供額外津貼來進一步降價。

李智陞重申，組屋價格是否維持在新加坡人可負擔的範圍，應參考的是每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio）和屋價收入比。

他重申，不同收入水平的新加坡人的每月償還貸款比率約為25%，組屋屋價約為年薪五倍，具體取決於他們想動用多少財務資源，或是有多謹慎小心。「我們無法完全控制人們的選擇。但我們的目標是在這個水平上給組屋定價。」

10月實施新組屋分類框架

預購組屋銷售活動今年起改一年三輪

預購組屋銷售活動今年起從原本一年四輪，調整為三輪，落在2月、6月和10月。10月銷售活動將推出全年最多單位，並實施新的組屋分類框架，按標準、優選和黃金地段劃分新組屋。

建屋發展局1月8日發文告做出這項宣布。國家發展部長李智陞事前接受《聯合早報》和《海峽時報》專訪解釋，儘管人們可能感覺申購機會變少，但調整銷售活動次數，是為了一次過在更多市鎮推出更多單位，讓新加坡人有更多選擇。對首次購屋者而言，每輪活動有更多單位和選擇，也意味著他們能通過較少嘗試購得組屋。

另一好處是減少每輪銷售活動之間的需求重疊。這是因為當局是在抽籤結果公布後四周，才逐步邀請申購者預定單位，這個過程需時數月，取決於單位量和訂購率。

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去年的四輪活動落在2月、5月、10月和12月。李智陞說，由於四輪活動時間相近，購屋者可能在上一輪活動已拿到排隊號碼，但還沒來得及選房，下一輪活動就來了，讓他們不知如何是好。

李智陞強調，銷售活動調整為一年三輪，能減少但不能完全消除需求重疊的現象。這是因為單位量龐大，人們一一前來挑選心儀單位，需給予他們時間和空間來做這個重大決定。

今年預計推出1萬9600個預購組屋單位

當局今年的目標是在全島推出1萬9600個預購組屋單位，高於冠病疫情前的每年1萬6000至1萬7000個單位。李智陞說，10月銷售活動將推出全年最多單位，新的組屋分類框架也會從這輪活動起實施。

在新框架下，新組屋將分為標準、優選和黃金地段組屋。地段越好，買屋津貼越高，確保人們負擔得起，但轉售限制也更嚴格。

針對有分析指未來可能劃為優選和黃金地段的區域，房價可能或已經攀升，李智陞說：「我想，包括我們在內的評論員都知道這是個複雜的系統，沒有人能夠非常確定它的影響。」

他認為，現有組屋和新框架下的組屋之間，兩者的相互作用不會那麼顯而易見，最終還是取決於人們的喜好、需求和預算。無論如何，新框架首批組屋要在15年後才進入轉售市場。

今年推出的預購組屋中，逾2800個是等候期少於三年的等候時間較短組屋（Shorter Waiting Time flats），占新組屋供應量的14％。

李智陞：首購族申購率趨穩

提早推出更多等候期較短單位

之所以能提供較短等候期，是因這類組屋在推出前就已開始建造。當局自2018年以來提供等候時間較短組屋，但這類組屋在疫情期間不得不提前推出以滿足需求。

李智陞原先宣布從2025年起，每年推出2000至3000個等候時間較短組屋，如今提前一年落實，他解釋是因首次購屋者申購率已大體穩定。

「如果申購率很高，像過去幾年那樣，就無法做到這點，因為必須推出單位來滿足需求。如果需求趨於穩定，項目足以滿足需求，你就有信心建造新項目，而不必在同年推出銷售。」

去年，所有屋型的首次購屋者申購率是1.9，低於疫情前水平。2019年，所有屋型的首次購屋者申購率達到3.7。

至於是否仍每年推出2000至3000個等候時間較短組屋，李智陞說這取決於需求。但他重申去年2月在國會的公共住屋辯論中所說，今年起，視土地供應和住屋需求而定，重新調整組屋整體供應，等候時間較短組屋將在新組屋供應中占更大比例。

建屋局去年和前年各推出約2萬3000個預購組屋單位。針對今年為何減少，李智陞解釋，當局過去三年已提前推出很多單位，而首次購屋者申購率放緩，反映需求得到滿足。

當局將按疫情期間所承諾的，在2021年至2025年推出10萬個單位。截至去年底，已推出了超過一半，或逾6萬3000個單位，其餘3萬7000個單位也將如期推出。

去年組屋轉售價漲幅趨緩

百萬組屋交易量增加

非官方預估數據顯示，組屋轉售價增幅趨緩，去年全年估計上漲5.8％，比2022年的8.8％少三個百分點，不過高於建屋發展局早前預估的4.8％。有分析師預測，今年全年的漲幅將介於3％至5％。

根據房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）1月8日發布的預估數據，去年12月轉售組屋的整體價格比前一個月份上揚0.6％。所有房型的售價環比均上漲，三房式組屋略起0.1％，四房式起1%，五房式起0.5%，公寓式組屋起0.2%。

上個月共有2006個組屋單位轉手，同比減少10.5％，環比下滑6.2％。轉售組屋中，61.8％屬非成熟區，38.2％屬成熟地區。四房式單位占多數，達44.6％，其餘依次是三房式（25.9％）、五房式（23.5％），以及公寓式（6％）。

去年組屋轉售量達2萬5877個，比2022年的2萬6807個少約3.5%；百萬組屋交易共有469個，比2022年的370增加約27%。

根據預估數據，去年12月的轉售組屋中，百萬組屋有48個，環比增加三個。轉售價最高的是廣東民路一個五房式組屋，賣價142萬元。非成熟組屋區轉售價最高的是兀蘭81街一個公寓式組屋單位，售價103萬8000元。

橙易產業研究與諮詢部副總裁孫燕清說，今年的組屋轉售價預計會繼續小幅上漲，漲幅介於約3％至5％。總交易量將保持穩定，轉售單位預計介於2萬6000個至2萬8000個。