受訪分析師說，儘管部分大眾化私宅價格已「媲美」高檔單位，整體而言仍低於高檔私宅，能滿足多數買家需求。 （檔案照片）

本地大眾化私宅價格近期走高，部分地段投標價甚至高於高檔私宅地段，未來銷售尺價預測高達2800元，直追烏節路高檔公寓。這不僅打破房地產細分市場價位的既定印象，也引發大眾化私宅價格不再大眾化的擔憂。

受訪分析師認為，雖然各個細分市場的私宅價位趨向模糊，不少大眾化私宅價格已「媲美」高檔私宅，但大體上大眾化私宅仍低於高檔私宅，依舊能滿足大部分買家的私宅需求。

房地產市場向來以核心中央區（CCR）代表高檔私宅，其他中央區（RCR）代表中檔私宅，以及中央區以外（OCR）代表大眾化私宅來細分。這樣的定義促使買家對各地區私宅價格有所預期，即核心中央區最貴，中央區以外最便宜，也構成發展商標地出價時的考量。但從最近的新私宅項目定價和地段投標價來看，這個預期不一定總是正確。

數據顯示，截至今年3月16日，位於核心中央區烏節路的首福（The Collective at One Sophia），平均每平方英尺價為2745元，與中央區以外的鑫豐瑞府（Chuan Park）2589元的平均尺價，只有5.7%的差距。首福甚至比其他中央區的譽嶺峰（Union Square Residences）3171元尺價還低。

就標地情況而言，最近幾幅中央區以外的大眾化私宅地段屢創新高，也意味著下來大眾化私宅價格會繼續高漲，甚至可能比高檔私宅還貴。

例如上月招標截止的碧灣路（Bayshore Road）地段，最高出價為容積率每平方英尺1388元，創下大眾化私宅地段投標價的最高紀錄。

高檔和大眾化私宅價格收窄 引起買家關注

隨著高檔和大眾化私宅價格持續收窄，越來越多買家會發現高檔私宅價值，進而提高對它們的興趣及需求。

新私宅市場近期情緒升溫、銷售走強，或促使發展商更有信心標地。雖然地段所在的細分市場會對其標價有影響，但最終仍取決於地點特性、附近設施和需求等因素，而非地段是否位於核心中央區或中央區以外。

美國總統特朗普的關稅政策引發全球震盪，導致股市暴跌並造成財富損失，可能會影響潛在購房者的購房意願和能力。不過，受訪分析師認為，從正面來看，全球股市不穩定會促使資金尋找安全港，而新加坡的樓市回報率穩定，會吸引一些資金流向本地樓市。

合登集團（Huttons）高級數據分析總監李思德也認為，房地產市場短期會稍微走軟，但長期仍是「馬照跑、舞照跳」的局面。

他以2018年特朗普首任時實施的關稅為例，本地的私宅市場價格，自那時起增長了46.2%。

李思德說：「那些在2018年後進入市場的買家都賺取可觀盈利，例如順福軒（JadeScape）的一個單位，屋主所賺取的利潤達440萬元。」

此外，他認為比起60%的額外買方印花稅（ABSD），一些外國買家可能更看重資金的安全性而選擇投資本地房地產市場。「我們或會看到更多與新加坡人享有一樣稅率的美國人到本地置產。」