印尼、新加坡、马来西亚房地产对比出炉

据印尼国家通讯社安塔拉消息，过去十年间，新加坡、马来西亚和印尼三国房地产价格走势，不仅反映了各国经济结构的差异，也体现了对全球冲击——包括疫情、通货膨胀和汇率波动——的不同应对方式。

新加坡房地产

新加坡星展银行集团（DBS Group）在4月23日发布的研究报告中指出，在中美贸易战持续和美国总统特朗普加征全球关税的不确定性背景下，新加坡房地产市场将迎来新一轮考验。

作为依赖贸易的经济体，新加坡可能将承受相应压力。星展集团已将2025年新加坡房地产价格增长预测由原先的1%至2%下调至0%至1%。

图：新加坡市区重建局（URA）住在房地产指数/Trading Economics

尽管如此，新加坡作为区域和全球金融中心，预计将在经济稳定、城市密度和高端需求的支撑下，继续维持房地产价格的上行势头。

过去十年，新加坡房地产累计上涨约53.5%，根据通胀调整的实际增长约20%至25%，显示房地产不仅作为居所，更是一种避险资产。

在过去十年中，新元汇率仅波动2.3%，也使其房地产市场几乎不受通胀和货币贬值影响，成为区域内的“异类”。

马来西亚房地产

相比之下，马来西亚和印尼面临更复杂挑战。马来西亚房地产价格十年累计增长47.7%，但在通货膨胀调整及马币兑美元贬值（由3.3贬至4.4）后，实际价值基本停滞。

据《新海峡时报》报道，马来西亚房地产交易总额在2024年初超过2174.6亿令吉，超出原定目标。

图：马来西亚央行房地产指数/Trading economics

大马市场呈现明显二元结构：豪宅供应过剩、需求低迷，经济适用房则短缺，反映房地产开发与实际需求脱节。

马来西亚“第二家园”（MM2H），即允许外国人在大马居住5-20年的长期签证等吸引外国投资的政策虽取得一定成效，但整体市场拉动仍有限。

印尼房地产

印尼房地产表现则更为疲弱。名义房价上涨不足20%，经通胀调整后连续多年录得实际价值负增长，成为东盟核心国家中房地产投资表现最差者。

印尼盾兑美元汇率从12,500贬至16,500，贬幅达33%，导致外资投资回报进一步受挫。

据世界房地产网《2025年印尼住宅房地产市场分析》报告指出，2016年至2023年期间，印尼住宅房地产价格仅上涨了15.82%。考虑到通货膨胀，实际价格同期累计下跌了5.85%。

图：万隆、三宝垄、棉兰、泗水、雅加达大都市区房地产指数数据

高铁沿线与巴厘岛为印尼房产亮点

即便在雅加达高端公寓市场，交易量仍然低迷，但在高速铁路等大型基础设施项目（如雅万高铁）周边地区，房价出现两位数增长，显示以连通性为依托的投资仍具潜力。

巴厘岛旅游地产市场亦呈现复苏迹象，租金收益率达5%至7%，成为当前低迷大环境中的亮点。

据安塔拉综合分析，新加坡能持续领先，得益于汇率稳定、政策明晰及强劲内需三者兼备。

马来西亚仅实现部分成功，主要因该国吸引投资的政策未能与国内社会经济活力同步。

印尼则受限于购买力不足、地区差异及监管不确定性，未能有效释放内需潜力。

尽管如此，印尼零售业全球协会（AGRA）主席罗伊·N·曼迪（Roy N. Mandey）表示，印尼房地产行业在全球贸易战等不确定性背景下，仍有望在2025年实现稳步增长。

他说：“预计2025年住宅和商业领域房地产投资将同比增长15%至18%，对国内生产总值（GDP）的贡献将从2024年的10%上升至2025年的11.5%。”

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