據印尼國家通訊社安塔拉消息，過去十年間，新加坡、馬來西亞和印尼三國房地產價格走勢，不僅反映了各國經濟結構的差異，也體現了對全球衝擊——包括疫情、通貨膨脹和匯率波動——的不同應對方式。

新加坡房地產

新加坡星展銀行集團（DBS Group）在4月23日發布的研究報告中指出，在中美貿易戰持續和美國總統特朗普加征全球關稅的不確定性背景下，新加坡房地產市場將迎來新一輪考驗。

作為依賴貿易的經濟體，新加坡可能將承受相應壓力。星展集團已將2025年新加坡房地產價格增長預測由原先的1%至2%下調至0%至1%。

圖：新加坡市區重建局（URA）住在房地產指數/Trading Economics

儘管如此，新加坡作為區域和全球金融中心，預計將在經濟穩定、城市密度和高端需求的支撐下，繼續維持房地產價格的上行勢頭。

過去十年，新加坡房地產累計上漲約53.5%，根據通脹調整的實際增長約20%至25%，顯示房地產不僅作為居所，更是一種避險資產。

在過去十年中，新元匯率僅波動2.3%，也使其房地產市場幾乎不受通脹和貨幣貶值影響，成為區域內的「異類」。

馬來西亞房地產

相比之下，馬來西亞和印尼面臨更複雜挑戰。馬來西亞房地產價格十年累計增長47.7%，但在通貨膨脹調整及馬幣兌美元貶值（由3.3貶至4.4）後，實際價值基本停滯。

據《新海峽時報》報道，馬來西亞房地產交易總額在2024年初超過2174.6億令吉，超出原定目標。

圖：馬來西亞央行房地產指數/Trading economics

大馬市場呈現明顯二元結構：豪宅供應過剩、需求低迷，經濟適用房則短缺，反映房地產開發與實際需求脫節。

馬來西亞「第二家園」（MM2H），即允許外國人在大馬居住5-20年的長期簽證等吸引外國投資的政策雖取得一定成效，但整體市場拉動仍有限。

印尼房地產

印尼房地產表現則更為疲弱。名義房價上漲不足20%，經通脹調整後連續多年錄得實際價值負增長，成為東協核心國家中房地產投資表現最差者。

印尼盾兌美元匯率從12,500貶至16,500，貶幅達33%，導致外資投資回報進一步受挫。

據世界房地產網《2025年印尼住宅房地產市場分析》報告指出，2016年至2023年期間，印尼住宅房地產價格僅上漲了15.82%。考慮到通貨膨脹，實際價格同期累計下跌了5.85%。

圖：萬隆、三寶壟、棉蘭、泗水、雅加達大都市區房地產指數數據

高鐵沿線與巴厘島為印尼房產亮點

即便在雅加達高端公寓市場，交易量仍然低迷，但在高速鐵路等大型基礎設施項目（如雅萬高鐵）周邊地區，房價出現兩位數增長，顯示以連通性為依託的投資仍具潛力。

巴厘島旅遊地產市場亦呈現復甦跡象，租金收益率達5%至7%，成為當前低迷大環境中的亮點。

據安塔拉綜合分析，新加坡能持續領先，得益於匯率穩定、政策明晰及強勁內需三者兼備。

馬來西亞僅實現部分成功，主要因該國吸引投資的政策未能與國內社會經濟活力同步。

印尼則受限於購買力不足、地區差異及監管不確定性，未能有效釋放內需潛力。

儘管如此，印尼零售業全球協會（AGRA）主席羅伊·N·曼迪（Roy N. Mandey）表示，印尼房地產行業在全球貿易戰等不確定性背景下，仍有望在2025年實現穩步增長。

他說：「預計2025年住宅和商業領域房地產投資將同比增長15%至18%，對國內生產總值（GDP）的貢獻將從2024年的10%上升至2025年的11.5%。」

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