99年和永久，我到底選哪一個？這是永遠不會過時的話題，可能有一半以上的朋友會選永久，財富傳承，覺得這個房子永遠都是我的。
但真實的情況是，在過去10年，99年地契平均上漲87%, 而永久地契只有61%。
以下「租賃」均是指「99年地契」
主要原因有以下幾點
99年地契價格上比永久平均便宜15%，但是租金不受影響
99年地段一般更好，因為地鐵站旁很少有永久地契
綜合體項目一般都是99，生活更便利
當然這是以10年為期，如果時間更久，那麼永久地契的優勢會不會更突出呢？
隨著年齡的增長，永久產權和租賃產權的整體平均價格差距越來越大。
以下表格1顯示了在2021年不同年齡的永久產權和租賃產權的平均價格。我們還將舊公寓的平均價格與類似的新公寓進行了比較，並匯總了差異。
（表格1）
新舊公寓之間的平均價格差異在前20年大致相同，但之後租賃公寓的差異更大。這是因為99年有一個到期日，因此隨著年齡的增長被認為價值降低。
然而，永久業權並不總是意味著財產永遠屬於所有者及其後代。如果該物業通過整體出售成功，業主將獲得利潤，但會以他們認為永遠屬於他們的物業為代價。
此外，新加坡政府有權根據《土地徵用法》為公共目的徵用任何土地，無論土地使用權如何。政府已援引該法案收購了幾處用於修建道路、地鐵站和其他公共用途的場地。
集體出售計劃推動了舊公寓的發展？
當公寓房齡達到 31 至 40 年時，價格就會上漲。這可能歸因於舊公寓的整體潛力更大。
此類物業的業主更願意考慮整體機會以避免支付公共區域的必要維修和更換費用，因為如果公寓的管理費用不足，這可能意味著大量的自付費用。此外，通過整體出售將使業主獲得更高的收益。
有趣的是，從表格1中可以看出，2021 年 21 至 30 年的永久產權開發項目的平均價格為每平方英尺 1,380，但 31 至 40 年的類似房產的平均價格高出每平方英尺6.6%。
99年租賃物業的平均價格顯示出類似的趨勢，但漲幅較小，為每平方英尺5.5%；清楚地表明較舊的永久業權房產具有更強的整體潛力。
黃金地段比年齡更重要嗎？
位置對房產來說至關重要（參考下表格2），全島永久業權房產的平均價格差異表明前 20 年逐漸下降，然後急劇下降。然而，當房產在 21 至 30 年之間時，優質永久業權房產的急劇下降開始出現，然後趨於平緩。
（表格2）
全島41至50歲的永久業權房產的平均價格比類似的新房產低42.4%。例如，44歲的Pandan Valley以平均每平方英尺1,220的價格成交，而位於 Bukit Timah的未完工Forett則以每平方英尺2,027的價格成交。
Pandan Valley 在比較黃金地段的房產時，發現差異較小，為41.9%，這清楚地表明黃金地段的舊房產仍然享有需求和價值。
而租賃物業的情況略有不同，儘管前 10 年優質房產的價格差異更為嚴重，但兩種類型的房產在 11 年時的變化率是相當的（詳情請參閱下表格 3）
（表格3）
但是，請注意，由於供應有限，舊公寓的樣本量會隨著年齡的增長而下降。
儘管價格不同，但兩種類型的房產在 31 歲時的平均價格大致相同。此類優質和全島租賃物業的平均價格分別為每平方英尺 1,049和每平方英尺 1,051；證明租賃衰減對黃金地段的租賃財產的影響與其他地點的財產一樣大。
東部與西部有什麼不一樣的反應嗎？
東部新的永久產權公寓在2021年以每平方英尺2,157的平均價格出售，而西部同行的售價為每平方英尺2,030。
Jalan Eunos沿線的Urban Treasures和Jalan Remaja沿線的Mont Botanik Residence均價分別為每平方英尺 $1,917 和 $1,746。東部較高的平均價格可能是由於更成熟和受歡迎的住宅區，如巴耶利峇、加東、馬林百列和東海岸。
Mont Botanik Residence 東部的永久產權公寓似乎比西部的受租約衰減的影響更大。東部10年或以下房產的平均價格比同一地區的新房產低33.5%，但西部僅下降19.4%。（請參閱下表格4）
（表格4）
西部的永久產權公寓似乎提供了更好的價值主張，因為它們不僅更便宜，而且能更好地經受住租賃衰減的影響。
西部的新租賃物業在2021年的平均售價為每平方英尺1,778，而東部的租賃物業為每平方英尺1,733。
Clementi Avenue1沿線的Clavon和 Tampines Lane沿線的Treasure at Tampines的平均價格分別為每平方英尺1,634和每平方英尺1,414。
Clavon 不幸的是，當我們檢查這兩個地區的舊房產的價格時，情況就變得不太清楚了（參考下表格5），東區10年或以下的物業比西區的物業受租約衰減的影響更大。
（表格5）
然而，租賃衰減對兩個地區的房產在11至20年期間的影響相同。此後，租約衰退對西部的公寓造成了更大的打擊。
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{nextpage}因此，只有在打算持有該物業至少10年的情況下，才會建議租賃公寓的買家在東部購買，而投資時間較短的買家應該考慮西部。
關鍵要點
01 無論使用期限如何，房產的年齡都會影響價格，尤其是在房產超過20年之後。
02 然而，31至40年的公寓被認為具有更強的整體潛力，從而推高了其價格。
03 永久業權物業比租賃物業更能經受租賃衰減，因為它們被認為擁有更長的期限。
04 第9區、第10區和第11區的房產仍然受到租約衰減的影響。雖然黃金地段並不能消除影響，但它有助於緩解價格下跌，尤其是對於永久業權房產。
05 西部的永久產權公寓比東部的同類公寓更便宜，並且更能經受住租賃衰減的影響。然而，東部可能更適合尋找租賃物業並計劃持有該物業超過 10 年的買家。
總而言之，99還是永久並不是買房的首個考量因素，更不是唯一的重點，而應該是一個綜合所有因素做的決定。而且每個人對每一個因素的權衡以及優先都不一樣。沒有最完美的，只有最適合的。
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