1. 房價合理，自有率高

新加坡房地產價格漲幅與CPI持平。新加坡房地產市場共有兩類住房供給，一類是建屋發展局提供的組屋，另一類是由普通開發商提供的高檔私人住宅。通過觀察私人住宅的價格變化可以發現，2000年以來新加坡的房地產市場價格沒有出現明顯上漲，過去17年中，名義房價僅累計上漲38%，而剔除通脹影響以後實際房價僅累計上漲3.4%。

和其他國家相比，新加坡的私宅房價處於中等水平，而組屋房價低廉。通過計算各國100平米的高檔住宅價格與人均GDP的比重，我們發現，新加坡的私人住宅房價收入比在26倍左右，屬於中等水平，但遠低於經濟背景類似的香港。同時，新加坡主要的住宅供應是組屋，而組屋的轉售價格僅為私人住宅價格的1/3左右，並且組屋的新購價格還要低於轉售價格10-30%。因此，實際上新加坡的房地產價格遠低於其他國家。

除了價格合理以外，新加坡房地產市場最主要的特點是居者有其屋。2016年新加坡居民的住房自有率達到90.9%，而剩下的10%中大部分也通過租借組屋滿足了居住需求。根據建屋發展局的統計，2016年新加坡居民中有82.2%居住在由政府提供的組屋內。可以說，政府大規模保障住房的提供是新加坡居民「人手一套房」的主要原因。

合理的房地產價格和超高的居民住房自有率使得新加坡成為亞洲房地產發展最健康的國家。下面我們將從需求端和供給端分別對新加坡的房地產市場進行分析。

2. 需求旺盛，但非主因

2.1 人口密度高，移民占比大

人口是房價的先決條件，人口的變化決定了房價的長期需求情況。從人口總量來看，新加坡人口密度達到7909人每平方公里，遠高於其他國家。人口密度過高主要緣於新加坡本質上相當於一個特大城市，但即便如此，新加坡每平米人口數量仍要高於以人口密度高著稱的香港。

此外，新加坡的人口增速也高於其他國家。不僅人口密度較高，新加坡的人口同比增速大部分時間都高於全球平均水平，這說明除了存量的住房需求較高以外，新加坡增量的住房需求也明顯高於其他國家。

而從人口結構來看，購房的剛性需求主要來自年輕人口和新增移民。新加坡15-64歲的人口占比從60年代以來就持續上升，並且在90年代開始一直維持在70%以上，遠高於目前全球65%的平均水平。同時新加坡的人口結構中，本地公民占比僅為61%，而外來移民的占比達到30%。故無論是從年輕人口占比還是從外來移民占比來看，新加坡的房地產需求都不弱。

2.2 貨幣供給高，居民房貸松

人口變化決定了房價的長期趨勢，而從貨幣供給的角度來看，新加坡的房地產需求也沒有被抑制。新加坡是典型的小型開放經濟體，新加坡金管局主要通過控制匯率來調整貨幣政策，這就決定了新加坡的貨幣供給不受政府控制。從M2規模的累計增速來看，2000年以來新加坡的M2規模累計增長231%，遠高於控制貨幣投放速度的德國，反而與同為小型開放經濟體的香港近似。

從房貸政策來看，新加坡居民獲得住房貸款的途徑也比較完善。根據BIS的計算，新加坡的居民負債占GDP的比重為61%，高於新興市場國家的平均水平35.7%。而從居民的貸款占比來看，房地產貸款占新加坡居民貸款總額的比重達到77%，這是因為新加坡的新購組屋首付比例僅為20%，並且住建發展局可以為購買組屋的居民提供低息貸款，同時商業銀行的抵押貸款供給也非常充足。

同作為小型開放經濟體，以人口密度和貨幣供應衡量的住房需求來看，新加坡都和中國香港比較類似，那麼為什麼香港的房價收入比達到62倍，而新加坡的私人住宅房價收入比僅為26倍，組屋的房價收入比僅為8.6倍？真正成就新加坡房地產市場健康發展的是有效的保障房供給制度！

3. 制度完善，供給有序

3.1 組屋供給為主，私宅交易為輔

新加坡的房地產供給市場是以組屋為主，私宅為輔。新加坡房地產供給市場最大的特點是政府供給的組屋占全市場的比重遠超私人住宅。具體來看，2016年新加坡的組屋占比在74%，而私人住宅的占比僅為26%。正是這樣的供給結構使得政府對房地產市場的控制力度強大，從而使得居者有其屋並且房價合理。

如此特殊的房地產供給結構是如何形成的？為了持續有效的供給組屋，新加坡政府在1960年設立了新加坡建屋發展局（HDB），該局負責組屋的規劃、建設、配售和管理。此外，配合建屋發展局的工作，新加坡還出台了一系列的制度政策，下面我們將從房地產產業鏈的角度對新加坡的土地制度和保障房制度進行詳細分析。

3.2 政府控制土地，保障低價供給

土地是房地產產業鏈的起點。一方面，1966年出台的《土地徵用法》保障了新加坡政府對土地的絕對控制力。《土地徵用法》規定，政府可以強制以遠低於市場的價格徵用土地用於大規模組屋的建設。得益於《土地徵用法》的出台，新加坡政府的土地占有率從1968年的26%持續上升到1985年的75%，同時較低的徵用價格保障了建屋發展局能夠根據居民的收入情況制定合理的組屋價格。

另一方面，新加坡不依賴土地財政。新加坡是典型的小國政府，享受地理位置帶來的福利。新加坡的財政收入主要來自於稅收，其中所得稅以及貨物和服務稅的占比超過50%。由於新加坡不需要依賴土地財政，因此新加坡規定土地的交易價格均由國家設定，並從根源上防範了房價的暴漲暴跌。新加坡的土地和財政制度保證了組屋建設用地，降低了建設成本，從而使得政府可以大量並且以低廉的價格供給組屋。

3.3 組屋類別多樣，申購僅限公民

新屋申購是房地產產業鏈的中間環節。一方面，新加坡政府提供的組屋隨著居民收入的變化逐漸形成了多個類型。目前新加坡組屋分為7個類別，其中普通組屋按照房間個數分為5大類，此外還有單身公寓和公寓。

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具體來看，包含2-4個臥室的三室組屋、四室組屋和五室組屋是組屋供給的主要類型，滿足了大部分中等收入人群的需求。一室組屋和二室組屋合計占比在7%，主要是滿足低收入人群的需求，大部分是以出租的形式供給。此外，單身公寓專門為老年人設計，而執行公寓與私人住宅的配套相似，主要是滿足中高收入人群的需求。在保障充足的組屋供給的情況下，不同類別的設定滿足了居民對居住條件的多重需求。

另一方面，組屋的申請具有相當嚴格的條件。政府提供的新組屋只能由包含新加坡本地公民的家庭申請，並且主申請人必須在21歲以上。同時，申請人需要滿足在新加坡沒有購買過私人住宅，或者已有私人住宅賣出時間超過30個月。除了這些硬性條件，家庭的月收入決定了能夠申請到的組屋類別，並且家庭月收入超過14000新幣或者多代同堂的情況下月收入超過18000新幣則不享受申購組屋的權利。

此外，新加坡政府對居民申購組屋還提供了相應補貼，補貼的額度與申請組屋的類別相關。具體來說，申請二房的組屋政府給與80000新幣的補貼，而隨著申請的組屋越大，補貼的金額越小。同時，對於組屋申請過程中弄虛作假的情況，新加坡政府也設定了嚴厲的處罰措施。嚴格的申請條件、針對不同收入人群的申請和補貼政策以及嚴厲的處罰措施保證了組屋申購環節的有序運行。

3.4 交易市場分層，嚴控轉售環節

組屋交易是房地產產業鏈的最後環節，而不同類型的居民只能涉足不同的交易市場。具體來說，新加坡的組屋新購僅限於符合條件的新加坡公民，其餘公民和永久居民可以參與組屋的轉售交易，而外國人只能參與私人住宅的交易。由於新加坡是移民國家，如此的設定既保障了新加坡公民的權益，同時也為非公民提供了住房交易市場。

符合條件的組屋可以轉讓，執行共管公寓還可以轉化成私人公寓進行交易。針對組屋轉售的條件，新加坡限定組屋需要持有滿5年才能轉售。針對轉售稅率，新加坡政府設定了組屋轉售稅和交易印花稅，其中組屋轉售稅從1.5萬新幣到5萬新幣不等，而印花稅率則從1%-3%不等。組屋的轉讓制度滿足了居民提高居住環境的需求，同時轉售環節的多項措施又杜絕了利用組屋進行套利的活動。

4.保障供給

整體來看，新加坡的房地產需求並不低迷。從人口因素來看，新加坡的人口密度位居世界第二，同時年輕人和外來人口占比均遠高於其他國家；從信貸政策來看，新加坡政府對貨幣供給並不存在「強約束」，整體甚至是偏寬鬆的。

新加坡房地產市場健康發展的關鍵在於充足的房屋供給和完善的保障房機制。首先，法律保障了政府對土地的強控制力，加之並不依賴於土地財政，杜絕了高地價，避免了「高地價—高房價」的傳導。其次，新加坡政府推行的「組屋」制度，一方面申請嚴格，主要針對無房適齡低收入本國公民，既滿足剛需也避免投機；另一方面不同類別的設定也滿足了居民多樣化的住房需求。最後，分層次的交易市場，加上轉售環節的多項措施，既保障了本國公民的權益，又杜絕了利用組屋進行套利的可能。

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