年初回到新加坡後，我處理的第一件事情便是買 + 賣房產。

從我開始有換房的念頭開始，到HDB組屋出手 + 簽署公寓的OTP（Option To Purchase 選購權書），正好只花了一個月。

組屋跟公寓的這一賣一買，自我感覺交易得都還算不錯：

組屋賣價破了小區記錄

公寓買價低於同樓盤的低樓層的單位

組屋賣房款正好用於公寓的首付

買賣房子，是重要的事情，但重要，不意味著不可以高效率處理。

高效，最重要的其實只是信息的獲取以及梳理；現在已經是8012年，可以通過網絡很方便的獲取房產的各種信息，信息獲取充分，便可以高效的做決策；再加上策略得當，是可以在短時間內完成不錯的交易的。

程式設計師買賣房產，要的就是效率；這裡記錄一下我的經驗，供大家參考。

換房還是買多一套？

首先，為什麼要換房？

很簡單，有買家額外印花稅ABSD，如果是購買二套房，需要現在需要額外付出12％的印花稅，這12％是以第二套房的價格計算，而不是舊房。一般上，新房總是會好一些，一百萬新幣的話，那這額外的稅就是十二萬，兩百萬就是二十四萬。

有童鞋可能認為租屋租售比高，希望留著租屋收租金，但租屋需要出租多少年才能收回這筆額外付出的印花稅？

這個可以根據自己組屋的出租的潛在租金以及想買的新房預算去做計算；我就直接搞了個表格公式：

比較組屋的出租收益跟公寓價格的額外印花稅

很容易就可以得出來

如果公寓價格超過X萬就應該出售組屋

而如果低於X萬就可以保留組屋

另一方面，出售組屋的話，組屋的售房款可以用於新房的首付，減輕首付的壓力，或者說，提高首付的預算。

首付的預算越高，可以選擇的房子就越多。

選擇，我認為是最重要的；選擇越多，越能夠在交易中保持**靈活性**，即有更多的空間去達成划算的交易。

賣房

時間安排

目前組屋從買家執行OTP，到交易完成，大概需要兩個半月；而購買公寓，從簽署OTP後則需要在兩個月內支付首付。

這期中的時間需要規劃得非常準確，才可以趕得上兩邊的支付；否則為了穩妥，則需要去跟銀行申請bridge loan過橋貸款。

如果HDB賣房的手續出現任何延遲，無法在規劃時間內拿到賣房款，趕不上首付的話，那結果會是非常非常糟糕（不至於買不成房子，但有各種煩人手續跟開支），一定一定要避免。

底線是必須等HDB的買家執行OTP，即付完5000元後再啟動公寓購買的手續，否則買家毀約，對方損失的只是1000塊OTP訂金，而公寓購買出現問題，損失則是以萬為單位。

找經紀

賣HDB的手續其實非常簡單，不通過經紀，自己賣也行的；但如果有靠譜的經紀，則可以在短時間內找到足夠多的買家，並且以足夠高的溢價賣出去。

往往相比自己賣，可以省時間，而溢價也可以覆蓋掉經紀的佣金；所以，不要認為說通過經紀賣房，是被經紀賺了！

自己賣，花的時間長，也難以賣出最高價；但找好的經紀，可以快速以高價出手，即便扣除佣金，自己到手的錢也很可能更多，而且又省事、省時間；賣房，所以我推薦找經紀。

組屋賣家的佣金標準是2％，也有收低的經紀，比方說1％；同樣的道理，收2%的經紀，往往也是會更有效率；當然，也不排除優秀的經紀樂意少收佣金（如果你認識這樣的經紀請介紹給我）。

找經紀也很簡單，一般上都會有經紀塞小紙條來家裡的，找幾個打電話/whatsapp過去即可，在房子成交前，經紀是非常積極的，約幾個來家裡談談，然後挑一兩個感覺最靠譜的即可。

什麼叫靠譜？問他們業績，是不是他們公司top 100，月收入好幾萬那種。

最好跟經紀簽個exclusive獨家賣房協議，即只找一個經紀去賣，多個經紀在同時銷售，比方說他們都去propertyguru貼同一個房子的賣房廣告，這其實對潛在的買房者來說會造成困惑，究竟找哪個經紀好？賣家找這麼多經紀是不是急著賣房，可以往死里砍價？

所以，找一個靠譜的經紀，給他簽獨家，這樣賣房最有效。

確定售價

賣房，最重要的是確定價格，新加坡所有房產交易都需要公開，樓盤、樓層、面積、價格、交易時間，都統統可查:

所以，其實在新加坡永遠都不需要問朋友說你家房子買了多少錢，想八卦，上網即可，認準下面兩個網站就夠了：

propertyguru.com

srx.com.sg

查閱自己小區的歷史銷售價格走勢以及在售的房子價格。那麼，自己房子大概值多少錢，是可以大概有譜的；

當然，如果懶得做功課，也可以找經紀去來幫我們做分析，問他們說房子可以賣多少錢；一個經紀分析不夠充分，那就找兩個，不行那就三個。

找經紀，始亂終棄是完全可以的，就說自己要找一個經紀簽獨家，但簽哪個，要看他們的表現，讓他們自己去爭取好了，不爭取，那就換別的經紀。

反正，經紀是很多的，當然，要找ERA/propertynex/huttons等大公司的經紀；公司規模大，經紀有的各種資源會多一些。

分析完售價後，可以自己有一個成交的心理價位，然後加一點掛出去。

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心理價位可以跟經紀溝通，『底價』告訴經紀是無所謂的，反正最後簽不簽OTP是看自己，如果房子銷售情況好，坐地起價也是完全可以的（售價越高，經紀佣金越高，經紀是有動力把房子賣出高價的），當然，也不要太離譜，否則會被買家跟經紀討厭。

一切其實是取決於自己的房子好不好賣，而好賣與否，自己當然得心裡有數；房產最重要的三要素是啥米？

地段、地段、地段。

我找了經紀後，就直接去度假了；一周回來後，經紀大概給我找了二三十組人來看房。

最後出價最高的，居然是一個看房時間最短，沒問任何問題的單身宅男；那些反覆看，來回問的，連個offer都沒給。

買房

了解市場

賣房的同時，也要開始去尋覓新房；首先，自己先逛逛房產網站、公眾號，要對目前全島在售的樓盤有大概的了解，對於公眾號的一些信息要批判的理解，他們全部都是廣告，千萬不要以為他們說的就是全部。

有段時間經紀以及各種媒體都都死命推裕廊東的樓盤，仿佛全島就只有那裡在賣房，我是覺得挺搞笑的。

要全面的獲取信息；然後，確定一些硬性過濾條件。

比方說，我不會開車，一定要地鐵上下班，那麼房子就一定要買地鐵沿線的；換房是為改善生活，要環境好的；HDB是要賣的，那麼必須是現房或者准現房；當然，還有最重要的，價格。

四五個因素過濾一下，我覺得符合條件的樓盤就會不多太多了。

這裡最重要的，是要確定自己要什麼，如果沒有主見，全島看房，最終還不買，那是會被經紀討厭的。

還是找經紀

對，買房是一定一定要找經紀的，因為，買家不用付經紀佣金，而且，可以有人開著接送看房，何樂而不為？

經紀的另一個作用是，砍價！

一套公寓動輒過百萬，沒有不可以講價的；砍個一萬，那也可以買不少電器了。

砍不了？那就換別的經紀好了，還是那句話，經紀是很多的。同一個樓盤會有很多經紀代理，為什麼找你？

哦，這個樓盤特別搶手？那就換別的樓盤好了。

買房，心態一定要好，千萬千萬不要對某個樓盤甚至某個單位偏執；一旦被限制住，有了執念，就難以達成好的交易。

心態要好

新加坡整體的房產價格透明，供應也充足；大多數情況下是一分錢一分貨；買不到這裡，就買那裡，都不會差到哪裡去的。

千萬要記得，好房子是很多的；那些被哄搶的樓盤，往往才可能是價格虛高。

保留一兩個備選項，情感上千萬不要糾結於對某個具體樓盤、甚至單位；心態要好，非常重要。

功課做完後，我前後就看了四個樓盤；認真考慮了兩個，一個東部的樓盤跟一個西部的樓盤，分別是兩個不同的經紀。

原本喜歡的是西部的樓盤，因為是現房，但老婆上班太遠，最後就選擇了東部的准現房；並且跟HDB買家談妥說延長兩個半月搬家。（HDB本身手續兩個半月，我再延長兩個半月，全部加起來是五個月；兩個半的組屋租金也是一筆可觀數字）

料想不到是，房子買賣交易搞妥當之後，老婆居然要搬來西部上班，生活真是一盒巧克力。^_^

所以，先讓東部樓盤的經紀跟開發商砍價，我漫天開了個「吉祥數字」價格，讓經紀跟開發商慢慢去落地還錢，能砍一分是一分。

置於什麼開發商給的已經是折扣價啦~有別的買家今天晚上也會給支票啦~統統無視，談不下來，我就買西部的房子就好了呀~

經紀顯然可以談出折扣來，不多，但聊勝於無。

我當時購買的是該戶型剩餘的最高樓層，後續同一戶型較低樓層銷售的尺價比我的高。

總結

得益於政府的政策，新加坡房產市場是非常健康的，訊息透明、供應充足、經紀服務專業，無論是買房還是賣房，應該都能夠高效的完成吧~

題圖：拍攝於新加坡加冷河畔公園。

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