擁有房子是許多新加坡人的人生目標之一，除了自住之外，許多人購買住宅作為投資。

根據高緯環球(Cushman& Wakefield)研究提供給(聯合早報)的數據，去年本地住寶交易總額高達699億元，占各項房地產交易總額的91.7%，這包括自住和投資型交易。

其餘的商用房地產交易，店屋和工業空間去年的交易額都是19億元，辦公和零售空間的交易額則分別是18億元和7億元。

自從政府在去年12月推出新一輪房地產降溫措施之後，投資型住房交易可能減少。政府將購買住宅的額外買方印花稅(ABSD)調高五至15個百分點，同時也收緊總償債比率(TDSR)頂限和調低建屋發展局組犀房貸的貸款與估值比率(LTV)。

政府日前也在2022財政年預算案中宣布調高房地產稅，增加稅收，受影響的主要是中高檔住宅。

個人要投資住宅房地產，所需金額比以往更高，房地產市場分析師建議投資者考慮選擇店屋和屬於分層地契的辦公、工業和零售空間，因為這些商用房地產大多不受最新降溫措施影響。

高緯環球[Cushman8 Wakefield)研究部高級經理黃顯洋接受《聯合早報》訪問時說:「買家不用為商用空間支付額外買方印花稅。若買下工業空間後的三年內脫售，只須支付賣方印花稅。若購買包括住宇部分的店屋，就要為住房部分支付 ABSD。

此外，多數商用房地產的價格水平也比住宅稍低。

根據黃顯洋的統計，屬干分層地契的辦公、工業和零售空間，整個單位的中位售價分別為150萬元、100萬元和80萬元。

不包括集體出售項目的非有地住宇單位中位價則是150萬元，相比之下，商用和工業房地產的價格較低。店屋價格則較高，整個單位中位價格為550萬元，較適合高凈值人士。

他也認為，投資在住宅以外的房地產可讓整體投資組合更多元化，降低住宅市場波動帶來的風險。

對於資金較少的投資者來說，選擇這些房地產的好處還包括可申請最高80%的銀行貸款額，高於買第一間住房的75%最高貸款額。

這類房地產的另一個優點是新供應不多，這為價格未來上漲帶來空間，而且商用租約也比住宅租約長。

博納產業(Propnex)研究與內容主管黃秀瑩受訪時說:「商用租戶通常會簽下較長租約，例如兩年或三年，之後延長三年，有些租約更長。這顯示商用房地產能提供穩定收入。住宅租戶一般上簽署較短的一年租約。屋主必須更常尋找新租戶或與租戶討論續約問題。"

受訪分析師指出，較受投資者歡迎的分層地契工業空間有位於芽籠的Space21和兀蘭一帶的 [email protected]。辦公空間包括正在發展的巴耶利峇廣場(Pava Lebar Square)和靠近三個地鐵站的新達城(Suntec)。另外，市區一帶的店屋也受到許多投資者的青睞。

購買商用房地產不能使用公積金

雖然商用和工業房地產有不少優勢，但商用房地產不能使用公積金購買。公積金儲蓄只能用來購買住房，而且必須遵循相關條例。

一般新加坡人買房子時都須動用部分公積金儲蓄，難以全額用現金和房貸支付。

此外，商用房地產的貸款利率也高於住宅貸款，因此要在沒有公積金儲蓄協助的情況下買商用房地產可謂難上加難。

另外，商用房地產的買家雖可免於繳付ABSD，卻要支付消費稅。購買住宅則不須支付消費稅。

作為一項投資，買家最關注的是收益。世邦魏理仕(CBRE)東南亞研究主管宋明蔚指出，商用空間租金收益率介於3%至6%，高於2%至3%的住宅租金收益率，可是若要出售，則會面對一些挑戰。

她說:「分層地契商用房地產交易額比住宅少，市場流動性不如住宅單位，在尋找買家或租戶時可能比住宅更加困難。"

黃秀瑩也指出，租金漲幅主要視租戶的生意額而定，要找到生意好的商用租戶較難。

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