李乃佳：除了股息支付方式、代幣所有權之外，房地產代幣的流通性也非常關鍵。（受訪者提供）
插圖／陳文澤
張敏璋：房地產代幣投資者必須了解房地產的概況，最好能實地考察，掌握它的地理位置、人流量、租戶的生意表現等。（受訪者提供）
王文傑：房地產代幣投資者應參與投資整個周期以獲得最大收益，通常需要兩年至五年時間。（受訪者提供）
區塊鏈、分布式帳本技術和智能合約等科技日臻成熟，使資產代幣化（tokenization）越來越普及，為房地產投資帶來更多可能。本期《理財錦囊》為讀者介紹房地產代幣化的發展，探討投資者該如何布局及抓住新的投資機會。
由於房地產的投資周期長、流動性不高，使口袋不深的投資者望而卻步，轉向房地產投資信託（REIT）這類更容易掌握的投資產品。
除了REIT之外，房地產代幣化近來引起市場關注，它大大降低投資門檻，藉助區塊鏈科技並採納分布式帳本技術（distributed ledger technology，簡稱DLT），將實質資產證券化，讓房地產轉換成可以交易的數碼代幣。
作為本地少數專門提供房地產代幣的線上投資平台，RealVantage和Fraxtor近日獲得新加坡金融管理局的資本市場服務（Capital Markets Services）正式執照；它們在申請執照期間向合格投資者和機構投資者提供服務。
RealVantage聯合創辦人王文傑接受《聯合早報》訪問時解釋，房地產代幣化一般分為兩種，一種是將持有該房地產的公司股權代幣化，另一種則是將房地產的融資代幣化。前者等同於股票，持有者能享有固定股息及有權分享房地產脫售收益，而後者等同於貸款票據，持有者能享有固定利息。
Fraxtor聯合創辦人兼執行董事佘仰文強調，作為資本市場產品，數碼代幣猶如集體投資計劃中的證券或單位。在不涉及中介的情況下，嵌入代幣編碼中的智能合約將決定如何購買或出售代幣；迅速結算、方便交易是顯著優勢，更改所有權只需幾秒鐘。
由於每個代幣可以代表股權或債券，因此能在受監管的交易所進行交易。「它的價值獲房地產支持，因此價格不會像加密貨幣一樣波動。」
在佘仰文看來，與REIT相比，房地產代幣化讓投資者享有更多自主權，能選擇他們想投資的房地產，包括開發項目等，尤其當房地產增值時，能獲得更大收益。
例如，當REIT管理人脫售房地產時，單位持有人無權享有脫售收益，因為管理人一般會把該項收益用來再投資或償還貸款。此外，雖然投資開發項目能獲得更高的回報，但REIT卻面對一定限制，且無法把超過10％資產投資於開發項目。
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第一太平戴維斯（Savills）研究與諮詢部高級主管張敏璋說，沒有REIT經理作為中間人，加上無須支付遵守交易所法規的費用，因此房地產代幣持有者能分配更多租金收入。
| 與REIT相比風險更高 較適合經驗豐富投資者
儘管投資房地產代幣讓投資者能以較小額投資，但這等同於直接投資單一房地產，比擁有多元化投資組合的REIT面對更高風險，因此適合經驗豐富的投資者。
張敏璋認為，投資者首先必須了解房地產的概況，最好能實地考察，掌握它的地理位置、人流量、租戶的生意表現等。由於房地產代幣還很新穎，發行人本身的信譽也非常重要。
國大房地產與城市研究院副院長李乃佳提醒，房地產代幣若涉及未竣工項目，意味開發風險會轉移至投資者身上。
除了股息支付方式、代幣所有權之外，代幣的流通性也非常關鍵，即投資者能否方便地進行交易。在他看來，房地產代幣的投資氛圍依舊薄弱，投資者仍較青睞REIT。
| 助投資者進軍海外房地產市場
除了新加坡房地產，提供房地產代幣的線上投資平台也讓投資者有機會進軍海外房地產市場。
過去三年，RealVantage提供新加坡、英國、澳大利亞、美國房地產的投資機會，通常是個人投資者無法涉及的機構級房地產，例如雪梨甲級辦公樓或英國共管排屋開發項目。這些項目的總回報率介於7％至20％，取決於風險程度。
王文傑透露，平台最低投資額為2萬5000元，以項目所在地的流通貨幣為準。代幣通常由發行人或受託人託管。房地產則由在本地新設立的特殊目的公司持有，代幣持有者作為公司普通股東，RealVantage負責管理公司。
| 回報通常需幾年時間
他建議投資者應參與投資整個周期以獲得最大收益，一般需要兩年至五年，「房地產作為一項中長期投資，回報不會在幾個月內實現，通常需要幾年時間。」
自今年1月獲得金管局的資本市場服務執照後，RealVantage已開放給所有投資者，包括合格投資者和散戶投資者。收費方面，平台會徵收股權費及績效費。前者約集資額的2％，通常向項目的合作夥伴而不是投資者徵收；後者則是達至投資者最低回報後才開始徵收，一般以內部收益率10％為門檻。
創立於2017年的Fraxtor提供的投資機會包括本地有地和非有地住宅開發項目、英國學生住宿、加拿大療養院，以及澳大利亞開發項目。平台目前最低投資額為2萬元，隨著用戶群增長，正打算進一步降低投資額的門檻，並開放給散戶。
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{nextpage}佘仰文透露，該平台為開發項目設定的投資目標是內部收益率每年達12％。有一些項目已實現每年20％至30％回報率。平台徵收交易費不超過2％，不過項目發展商或經理會另征其他費用。
他強調，平台並不負責託管代幣，投資者須參與投資直到期滿為止。不過為了增強代幣流動性，該平台正計劃建立轉手市場，或藉助第三方監管的數碼資產交易所。
專注房地產市場的數碼資產交易所SDAX Exchange去年9月獲得金管局發出的認可市場運營商（recognised market operator）執照，第一個上市項目為房地產代幣。
SDAX Exchange執行長傅文富說，自去年12月推出數碼資產交易平台以來，交易所的目標是未來半年推出更多上市項目為投資者提供獨家投資機會，以滿足不同的風險狀況和投資需求。
來自 / 聯合早報
文 / 周岳翔
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