新加坡组屋定期维修翻新机制对中国老旧社区改造的启示

组屋日常维修维护由物业管理公司承包，其资金主要来源于业主或租户。组屋的翻新则与日常维修不同，若家庭里有新加坡公民（简称SC），则HDB将提供补贴，获益屋主只用承担其中一小部分费用。原则上，公共区域以及组屋单元基本设施的翻新费用由HDB承担。少数翻新须由获益屋主出资一部分。一般而言，屋主第二次翻新所承担的费用比例比第一次要高。若家庭所有成员都为新加坡永久居民（简称SPR），则需由屋主承担翻新的所有费用。

新加坡组屋翻新资金来源（单位：新币）

注：根据2021年3月底汇率，1新币=4.8879人民币。

资料来源：HDB官网。

2.6 取得的成就

从1990年新加坡政府推出翻新计划以来，新加坡政府累计拨款33亿新元，获得翻新的组屋单位约24万个。其中屋龄满40年的约有7万个，而最老的组屋超过50年之久。尽管年限已久，但大部分组屋并未呈现出破旧之迹。

3 新加坡组屋定期维修翻新机制给我国老旧社区改造带来的启示

可以看出，新加坡的组屋正是因为有一个常规的维修翻新机制，才能历久不衰。由此，针对我国社区改造中面临的问题，结合我国国情，笔者试对我国老旧社区规划提出以下建议。

3.1 成立全面负责社区改造和后续维护的专业部门

新加坡组屋的建设与维护主要依靠HDB这一专业部门来统筹管理。我国可借鉴新加坡的经验，考虑由城乡规划主管部门牵头，联合环卫、道路、卫生、电力等有关部门建立专门的类似HDB的老旧社区改造更新管理部门，不仅能有效地实现多部门联动和协作，提高改造效率，而且作为管理者，能对老旧社区的改造与后续维护进行统筹管理。同时，针对不同规模、不同质量、不同年代的老旧小区，可提出相应的指导意见和标准，将老旧社区的更新与改造流程规范化。

3.2 确定适应城镇化发展进程的维护周期

新加坡的定期维修翻新机制既包括日常维护也包括定期翻新，其提出的“五年一小修，十年一大修”的翻新原则从政府管理的层面上解决了组屋持续更新的问题。在城镇化迅速发展的中国，新加坡“小修”与“大修”的时间周期可能并不适用，但是它为我们提供一个思路：对于老旧社区的更新与维护应当是多次的、长时间的。对于不同城市，可以由上述专门的类似HDB的老旧社区改造更新管理部门，根据城镇化进程的快慢确定具体的更新周期。

3.3 建立“政府主导，非政府机构实施，居民监督”的运营维护机制

新加坡组屋虽由HDB统筹组织物业公司进行运营维护，组屋的维修翻新得到市场和居民的广泛支持，逐渐发展成为一种自下而上的社会行为。中国可以参照此模式，采用“政府主导，非政府机构实施，居民监督”的形式，使不同社会主体和利益相关方都能参与到老旧社区的运营维护中，并最大限度考虑各个群体的诉求，均衡各方利益。

首先，应根据不同的城市现状建立完善的市场运行机制和管理制度，将翻新、运营、维护流程标准化。其次，需制定一定的优惠政策吸引企业进入老旧社区物业管理这一新兴市场。

在运营维护具体实施方面，实施主体应包括两个部分：一是实施改造工程或提供物业服务的公司；二是提供志愿服务的非营利组织。

居民作为社区的主人，首先有权选择是否进行社区更新，然后选择社区更新的方案与类型，并提出自身诉求；其次，在翻新过程和后续维护中，监督企业是否按照承诺进行相应改造，或者后续是否完成定期的维护，向政府积极反馈，共同维护社区。

3.4 确定适应不同类型社区的维修翻新方式

参考新加坡的维修翻新方式，我国社区的维修翻新也可采取日常维护和定时翻新两种形式，并且对于不同类型的社区，可以采取不同的维修翻新方式。日常维护交由政府认可的物业公司，由它提供基础物业、中级物业、高级物业3种不同层级的物业服务，以适应不同类型社区的需求。定时翻新也可参考新加坡的方式，分为空间/设施升级、空间新增和整体重建3种形式。

不同类型社区的维修翻新方式

注：“√”表示适宜选择，“”表示有条件选择。

来源：笔者自制。

3.5 建立“政府补助为主，社会投资和居民分摊为辅”的资金筹措方式

新加坡的翻新维修资金主要来自政府和居民的公积金，但我国的老旧社区人群复杂，许多外来务工人员或临时住户并无公积金，难以直接照搬新加坡的公积金补助机制，全额由政府承担也不现实。因此，可考虑“政府补助为主，社会投资和居民分摊为辅”的资金筹措方式。

政府补助方面，在单位制型老旧社区可使用一定的公积金补助，传统型老旧社区、商品型老旧社区、边缘型老旧社区则在没有充足的公积金可供使用的情况下，更多考虑使用政府财政收入进行补贴。

社会投资主要分成两个部分：金融投资和企业投资。老旧社区翻新方面的金融投资业务尚不成熟，在老旧社区翻新初期可能占比较少，随着市场化和投资标准化的不断推进，该部分投资比例可逐渐增加。企业投资类型可细化为两种：资金投资和提供物业服务。资金投资在初期比例较小，在老旧社区翻新维护市场逐渐成熟后可适当增加比例。提供物业服务可以视为后期运营维护中服务型企业的人力投资。

在居民分摊方面，考虑不同群体的经济能力，在统一的标准下，对低收入人群实行一定的优惠政策。同时，参考新加坡经验，区分初次翻新社区和再次翻新社区。

3.6 明确共有产权以保证翻修机制的运行

新加坡经验中很重要的一环是社区共有产权确权，但其基础设施属于城市基础设施的一部分，因此其维护由政府出资并征求居民意见。因此，为了解决空间分配问题，保证翻修机制的运行，首先要明确社区共有产权。

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