在俄羅斯宣布在烏克蘭開展軍事行動後，2月24日交易時段新加坡海峽時報指數(STI)下跌超3%，新加坡REITs指數（iEdge S-REIT指數）下跌了近2%。儘管有所下跌，但截至目前，STI仍保持了2022年全球表現最佳指數之一的地位。同樣，iEdge S-Reit指數也是今年最具防禦性的REIT基準之一，跑贏了富時EPRA Nareit發達市場指數，後者年初至今（2月24日）下跌超8%。

01 今年以來新加坡REITs表現差強人意主要歸因於市場對美聯儲加息的預期正在上升

今年以來，新加坡房地產投資信託，或稱為S-REITs表現差強人意。該板塊在今年1月份表現落後，追蹤新交所上市REITs 表現的富時海峽時報房地產投資信託指數下跌6.6%，相比之下，代表新加坡股市的海峽時報指數(STI)則保持了穩步上升走勢，漲幅約4%。

新加坡REITs的落後表現，主要歸因於市場對美聯儲加息的預期正在上升，並且普遍認為2022年內美國將會有五次的加息。美聯儲透露出鷹派氣息，令市場承壓。

02 對於S-REITs，我們認為投資價值顯現

鑒於市場預測今年3月加息的可能性飆升，我們認為新加坡房地產投資信託基金在短期內可能已接近底部。從歷史上看，在美聯儲上次加息後，該板塊隨之在2016年3月觸底。因此，我們認為目前S-REITs的投資價值正在顯現。

S-REITs的正面的業績指引讓我們有信心認為，營收復合增長率高達8%的預測仍將有可能得以實現。

估值回落後，方顯投資機會。在44支新加坡房地產投資信託當中，已經約有一半的價格滑跌近52周的低點，星展銀行認為，在當前水平，投資價值在逐漸顯現。我們預測，2022年的收益率將有可能升高至6.1%，基於這種假設，截至2月3日，其與1.8%的10年期國債收益率息差已達4.3%。即使我們假設10年期國債收益率在較長期內將漲至2%左右，投資者們仍有機會獲得4.1%的收益率息差，這已高於歷史均值。

03 S-REITs將面臨的挑戰是什麼？

美聯儲加息所帶來的宏觀不確定性可能會給目前的行業前景蒙上陰影，REITs股價的疲軟凸顯了如下事實：新加坡房地產投資信託具有較高的利率敏感性，因此利率上升會導致投資者進行戰術性調倉、並形成資金外流壓力。

04 產品策略

數據來源：SGX公司公告，以及SREITs & Property Trusts Chartbook - Feb 2022

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