今年購房者需要關心的兩個重大問題——未來幾個月的利率上升，以及新加坡即將推出的新私人住宅項目更高的起價。

政府在過去幾年推出的多輪房地產降溫措施，提高了新加坡的房地產投資者的最低資本要求。

政府表示，採取降溫措施是為了使房地產價格增長與經濟基本面相匹配。

鑒於這些普遍的市場狀況，計劃今年升級的組屋和私人住宅業主可能會發現提升地產階梯或投資住宅房地產更具挑戰性。

賣一，買二？

幾年前向許多房主推銷的一種常見投資策略是「賣一個，買兩個」的方法。這要求業主出售他們現有的房產，並利用當時住宅物業價格的飆升，並從出售中獲得資本收益。

然後，這些收益將重新分配給替換房屋，其中一部分用於投資物業以獲取租金收入。PropNex Realty 諮詢分公司總監 Ray Teo 認為這是一種風險投資策略。

「這種類型的投資方法最適合那些通常投資不足的人，例如那些坐在全額支付的房產上並且沒有其他投資的人。這種類型的投資方法也最適合作為投資組合重組，」他說。

房地產投資者應避免短期套現，而選擇逐步積累其房地產投資組合。投資組合重組並不像聽起來那麼簡單，尤其是在當前的市場條件下。它還取決於個人的信用記錄。

傳統意義上，房地產投資被視為一種漸進的滾雪球效應，其中一些精選房產會在相對較長的時間內升值。重要的是讓投資隨著時間的推移而增長，而不是在短期持有房產後套現。

投資門檻提高

現行房地產降溫措施的持久影響是增加了渴望在新加坡投資住宅物業的個人進入門檻。

例如，在 2020 年 12 月推出的最新一輪房地產降溫措施中，新加坡人購買第二套房產的額外買方印花稅 (ABSD) 從 12% 上升至 17%。對於第三個和後續屬性，現在是 25%，高於 15%。外國人的 ABSD 也從 20% 提高到 30%。

如果你考慮投資住宅房地產市場併購買投資物業，由於 ABSD 的增加以及總償債率 [TDSR] 從之前的 60% 降至 55%，這將變得更加困難。這些肯定會影響在新加坡投資住宅物業的能力。

然而，當地人可能會選擇投資其他房產類型，例如一些商業和工業房產。

敏銳的投資者可以探索具有吸引力的投資機會。但這些另類資產也有其自身的風險。例如，與住宅相比，分層商業和工業空間的買家人數較少。因此，將來嘗試卸載該資產可能會帶來一些挑戰。

高利率的壓力

除了投資者之外，今年考慮購買房產的組屋升級者可能會感受到更高利率的壓力，但這仍然不會阻止大多數打算在今年升級房產的房主。

總的來說，我們預計今年人們會繼續購買房產，尤其是首次置業者。

由於預計未來幾個季度的利率會更高，有意向買房的業主可以鎖定市場仍然提供的相對較低的利率的金融機構。

房屋升級者還可以做什麼準備？

建議購房者在購買房產之初就獲得住房貸款的原則性批准，以確保他們可以借到相應貸款。

「買家還應該核實他們打算購買的房產的市場價值，以確保他們沒有為房產付額外資金，因為這會導致大量現金估值過高的情況發生。

房主應該謹慎地計劃和制定最適合他們的抵押貸款方案。例如，一些五年期固定利率可能很有吸引力，但它存在長期鎖定這些利率的風險。

買家還需要考慮他們的現金流管理，並在較小的貸款和儘快償還抵押貸款之間做出選擇，或者現在最大限度地融資以利用低利率環境。

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