為了維護和提高發展項目的質量，市區重建局前日規定中央區重要地區的商業發展項目，在重新發展時不再允許分層劃分成個別單位。分析師認為，由於要價合理，現有分層地契辦公樓料能獲得家族辦公室和高凈值人士的青睞。

政府限制中央區黃金地段的商業項目重新發展時分層劃分，大多數分析師認為，新規定不會對受影響項目的集體出售帶來顯著衝擊，但將造成市場新增供應有限，預料現有分層地契商業單位會變得更加搶手，尤其是分層地契辦公樓。

高力國際（Colliers）研究分析指出，我國去年12月15日推出住宅降溫措施，造成私宅市場部分投資興趣轉移，加上缺乏新增供應，他們看好今年接下來分層地契辦公樓市場會受到投資者和自用業主需求的良好支撐。

「由於要價合理，現有分層地契辦公樓通常能獲得家族辦公室和高凈值人士的青睞。」

根據該行提供的數據，中央區分層地契辦公樓去年的市場交易額，從前年的8億9787萬元倍增至17億9100萬元。今年來的交易額為9554萬元。

去年交易量顯著的分層地契辦公樓包括新達城（Suntec City）和新加坡工商聯合總會中心（SBF Center），分別完成20宗和11宗交易。

萊坊（Knight Frank）諮詢部主管陳姳潓接受《聯合早報》訪問時說：「作為投資工具，分層地契辦公樓甚至混合用途發展項目會比整棟大樓更容易買下，這類投資機會開放給資本有限的小型投資者。」

另外，小型企業和家族企業對辦公空間也能有更大的控制權，可以配合靈活工作安排轉租賺取收入。

為了維護和提高發展項目的質量，市區重建局前日規定中央區重要地區的商業發展項目，在重新發展時不再允許分層劃分（strata subdivide）成個別單位。

這意味著受影響地區的商業項目，重新發展後將由單一業主持有，同一個項目的單位不能由不同業主獨立擁有及管理。

新規定包含混合用途發展項目的商業房地產部分，主要適用於烏節路至東陵路一帶的商場，珊頓道和羅敏申路一帶的辦公樓，以及國會大廈等國家重要地標附近的商業項目。

這也適用於中央商業區（CBD）獎勵計劃和策略發展獎勵計劃（SDI）下的重建方案。

除了上月成功集售的東陵購物中心（Tanglin Shopping Centre），之前展開集售或有意集售的受影響項目包括凱聯大廈（International Plaza）和豪傑大廈（Orchard Towers）。

當中，凱聯大廈的集售招標活動已在去年11月30日結束並進入私下協議。

仲量聯行（JLL）資本市場執行董事陳鴻文認為，受影響項目的業主和買家通常是大型發展商、企業和機構投資者，「他們可能會整體持有項目以更好控制，以保持或提高價值落實長期投資。」

| 定價仍是集售能否成交關鍵

第一太平戴維斯（Savills）投資銷售和資本市場副執行董事陳威礽持相同看法，他認為新規定對集售市場的影響應該很小。黃金地段的商業項目集售讓發展商有機會重新發展和精心規劃不同用途，允許發展商和投資者長期持有。

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博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩不排除新規定可能會減少參與集體招標的潛在買家，尤其是他們考慮將商業項目進行分層出售，但她強調，定價依然是任何集售成交的關鍵因素。

來自 / 聯合早報

文 / 周岳翔

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