新加坡执行共管公寓EC稳赚不赔？PR和外国人有投资空间吗？EC有学区房吗？居住环境是否和私人公寓有差

2021-11-25 缘分 40720

今天来和大家分享下新加坡著名的“居者有其屋”房屋福利政策之一的《执行共管公寓-Executive Condominium》的详细细节和投资潜力。给广大新公民，永久居民和工作签证的朋友提供多一个居住选择和投资渠道。

先来给大家讲解下什么是执行共管公寓？执行共管的意义何在？福利何在？

新加坡政府在1996年推出EC执行共管公寓，目的是为了给新加坡中等收入的群体谋福利，现在对新EC购买者的要求是家庭月收入不超过16000新币,而对组屋的购买者收入要求现在是家庭月收入不超过14000新币。

EC具有私人公寓常见的设施，例如，游泳池，健身房，停车场，网球场和24小时的保安。但由于它们是由政府补贴的，因此EC会在10年后转变成私人住房，然后他们便可以出售给外国人或公司。EC往往跟私人公寓一样具有已经安装的空调，内置厨柜，洗手盆台，整体单元地板，烤箱等，所以额外装修费相对的也不会那么贵。

所以说EC是政府领头建设的公寓，但是政府和开发商共同管理的期限只有十年。十年后EC会完全私有化，等同于私人公寓。这也是政府对中层收入的公民提供住房福利的一项措施，可以让这群人享受私人公寓的住宅环境，同时有又不至于支付私人公寓高昂的费用。而且，随着EC的5年最少居住期MOP到期而开放给永久居民市场，就会迎来第一波涨幅；之后再过5年，也就是第十年后，EC完全私有化后，就开始对所有人和公司开放，这将迎来第二波涨幅。而这两波涨幅的受益者，无疑是新加坡公民和永久居民。这也是政府预料和计划之中的间接福利。

目前，EC和大众私宅的价差介于20％至25％，一般达到五年最低居住年限后，会和大众私宅的价差缩小至约5％-9％。

另外，私人公寓在施工装修材料和设计费用上一般会比EC成本高，所以给人的整体视觉感受和使用感受，两者多少会有一点不同。大部分人会觉得很多EC的设计会有较多的相似感，而不同的私人公寓这种设计相似感会少很多。但归根到底，设计也不太大影响使用价值，只要房型，朝向，楼层和地点好，其他也都可以接受。

那购买新EC 有什么条件呢？

1.月收入不可超过16000新币

2.购买EC需至少一个新加坡公民，及一个永久居民。父母和子女也可以联名购买

3.必须在过去30个月不曾拥有私人住宅，包括海外房产。工商业地产并不包含在内

4.没有/只跟建屋局申请过一次新组屋（申请津贴购买二手组屋也包括在内）

5.当EC 建成以后，户主需卖掉名下的组屋

6.EC建好5年以内，不能整套出租，也不可以在公开市场转售。5至10年只能卖给永久居民或者公民。10年以后才能完全私有化，可以卖给任何买家

7. EC抵押贷款占有收入比率(MSR)最高为30%，其他普通私宅则没有这种限制

8.70%的EC在刚推出的第一个月通常会保留给那些首次购房买家者

PR什么时候入场转售EC是最好时间？

刚到MOP的转售EC市场也是对PR的福利。因为新的EC五年后最先开放给PR群体来购买，而且价格相比于周围的私人公寓而言，还是要低出私人公寓市场价10%左右。所以PR们在MOP刚过不久的时候入场是最好的时机。在MOP之后的五年，EC的转售价格一般会慢慢上扬，到达第十年后，由于外国买家和公司的参与， EC 又将迎来新的一轮上涨。

最新刚过MOP的EC一览表：