新加坡黃金地段公共住房模式

2021-12-03

2021年10月27日，新加坡國家發展部和建屋發展局公布了黃金地段組屋模式的細節。這種新模式旨在確保新加坡市中心、南部海濱等黃金地段新建的組屋保持可負擔性、便利性和包容性特色。

新加坡從1964年開始推行「居者有其屋」計劃，由新加坡政府機構建屋發展局規劃興建公共住房，並以優惠的價格出售（少量租賃）給國民。同時，政府會給符合條件者提供分期購買以及各種購房津貼。目前，大約有五分之四的新加坡人居住在組屋中，其中約 90% 擁有自己的房屋。

新加坡組屋計劃的核心是可負擔、便利和包容的價值觀，黃金地段的組屋亦必須以相同的價值觀為基礎。然而，如果完全由市場力量決定，黃金地段具有吸引力的位置和屬性很可能會造成僅有富人才能負擔得起房屋價格的局面。例如位於市中心的達士嶺組屋，曾創下30、40萬新幣買到手，五年之後轉手超過百萬新的記錄。組屋轉售天價的案例，使得新加坡政府對於在黃金地段建造組屋變得非常謹慎。為此，新加坡政府決定開發一種新模式，以確保位於黃金地段的組屋繼續延續價值理念，保持社會多樣性。

達士嶺組屋

黃金地段組屋模式是在廣泛收集了公眾、專家和行業利益相關者後開發的。2020 年 11 月至 2021 年 9 月的 10 多個月間，有超過 7,500 名新加坡人就新模式發表了看法，包括首次購房者、現有房主、行業專家和學者等。這些想法和建議豐富了新模式的政策制定，所涉及的每項措施都在廣泛意見下經過了權衡取捨而最終確立。大多數新加坡人表示，政府引入新的政策條件更有利於打造公平的組屋購買環境，包括在轉售公寓時收回首次出售時給予的額外津貼；禁止出租整間公寓；為後續轉售單位買家設定資格標準等。

將建造組屋的黃金地段

黃金地段組屋新模式的主要詳細措施如下：

購買新的黃金地段組屋

購買新模式預購組屋享額外津貼，部分轉售收益須歸還建屋發展局

由於黃金地段的新組屋市場價值自然高於其他地區，因此，除了現有為預售組屋提供的津貼之外，黃金地段的新組屋還將獲得額外的津貼，以便更多的新加坡人能夠負擔。

為了彌補其他沒有獲得這些額外津貼的預售組屋購買者，黃金地段組屋的購買業主需在出售房屋時向建屋發展局支付單位轉售價格的一定百分比，作為收回額外津貼的手段。津貼回收百分比將與最初提供的額外津貼的範圍匹配。

為「已婚子女優先計劃」保留的預購單位較少

從建屋發展局購買黃金地段組屋的資格條件將與購買預售組屋的現行資格條件相同（見表 1）。然而，「已婚子女優先計劃」下的優先分配單位將根據黃金地段組屋模式下推出單位的地理位置進行審查和調整。這個措施有助於提高黃金地段組屋的包容性，即便家庭成員不住在該地區附近，也擁有更多機會住在這些社區。

購買新模式轉售單位需符合額外條件

除了首次購買之外，還需要確保黃金地段組屋隨著時間的推移依舊有包容性，並隨著時間的推移為廣大後續購房者提供。因此，只有符合現行預購組屋購買資格的新加坡人，才能購買黃金地段組屋轉售單位（見表 1）。

表1：購買不同組屋須符合的條件（三房式以上的組屋）

*適用於包含/不包含公積金津貼

*多代家庭購買則為S$21,000

若缺乏這些資格條件的限制，黃金地段組屋的轉售價格可能會上漲到許多新加坡人無法承受的範圍；隨著時間的推移，只有富裕的人才有能力購買它們。因此，新加坡國家發展部和建屋發展局打算要求僅將黃金地段組屋轉售給能夠滿足預售組屋現行資格條件的買家。對於不符合資格條件的買家，他們仍可考慮市場上其他的轉售單位或私人住宅物業，以滿足他們的住房需求。

購買黃金地段組屋後

加強自住：更長的最低居住年限和更嚴格的租賃條件

許多新加坡人認為，公共住房應該是為有真正住房需求的家庭提供的，需要採取更多措施來遏制投機需求。鑒於黃金地段組屋的地理位置優勢和額外津貼，有必要為有真正住房需求的新加坡人保護它們，並加強自住意願。因此，組屋業主需要滿足至少10年的最低居住年限，才能在公開市場出售他們的組屋單位或投資私人住宅物業。

此外，雖然他們可以出租多餘的臥室，但即使在最低居住年限之後，也不允許出租整間公寓。這些條件詳見於表2，適用於所有從建屋發展局和公開市場購買黃金地段組屋的業主。

表2：預售組屋模式和黃金地段組屋模式所有權條件

黃金地段組屋模式適用範圍

黃金地段組屋模式在黃金地段和中心地段的特定組屋項目中實施，例如市中心和周邊地區，包括南部濱水區。該模式只適用於未來的公共組屋建造項目，並不影響現有的公共組屋。

在可行的情況下，還將在這些地點為低收入家庭建造公共租賃單位，確保新加坡公共住房的包容性和多樣性，組屋城鎮將繼續成為各行各業居民的家園

即將出售的梧槽組屋

在黃金地段組屋模式下啟動的第一個項目是位於新加坡中部梧槽區域，960套三房和四房式組屋單位將在 2021 年 11 月預售組屋銷售活動中出售。試點項目還將包括 40 個單位的兩房式租賃單位。

結語

新加坡近二三十年的組屋發展主要集中在新鎮區域，中央區幾乎沒有預購組屋項目。隨著中央區現有組屋屋齡的增加而越來越少，居住人口也逐漸老齡化。再者，中央區及周邊地區地價高昂，如果純粹發展私人地產，中央區將變成富裕階層及外來流動人口相對集中的區域，有違社會公平性和包容性。