李婧：新加坡“居者有其屋”的住房经验探析

新加坡以国有土地为主的模式使政府在土地的规划、出让、管理等层面拥有主导权，为建屋发展局提供廉价土地以用于开发建设组屋，有效促进稀缺土地资源的集约化运作。

其次，组屋的价格由政府统一定制，遵循居民可负担原则。组屋的价格定制以居民收入水平作为参照，房价收入比控制在3-4倍，相当于普通居民年薪中位数的3-4倍。此价保证了90%的家庭可承担三房式组屋的价格，70%的家庭可承担四房式组屋的价格。[7]

对于组屋的申请人，建屋发展局有着严格的资质要求。申请新组屋的家庭必须至少2名新加坡公民或1名新加坡公民和一名永久居民组成的家庭，且家庭月收入不得超过12000新币。申请二手组屋则没有月薪限制，且两名永久居民组成的家庭也可以申请二手组屋。

另外，政府也为购房者提供了额外安居津贴、家庭津贴和近居购屋津贴三项补助金方案，为中低收入家庭提供帮助。

再次，中央公积金制度为组屋建设提供资金支持，同时支持居民购房。新加坡的中央公积金是在立法规定下的强制性个人长期储蓄，不属于政府预算。

从个人的角度看，该制度规定雇员和雇主依照雇员工资的一定比例，按月缴纳存入中央公积金，用于养老、医疗、购房等。据相关数据显示，新加坡中央公积金用于购买住房占比最重，约为47.1%，其次是养老占比24.4%，用于医疗9.2%。[8]雇员可提取个人公积金账户的储蓄金购买组屋、偿还房贷，或支付印花税等其他相关费用。

从运营层面来看，新加坡中央公积金的运营由中央公积金局负责。除了雇员个人提取外，其余约80%的公积金主要用在住房和基础设施建设以及投资，保障了公积金用于住房补贴的可持续性。

与经济发展和产业结构相匹配

新加坡的住房建设阶段与其经济发展和产业结构密不可分。20世纪60年代工业化初期，新加坡面临着城市环境恶劣、人口严重拥挤、住房严重短缺等问题。这一阶段新加坡的城市更新是以清除贫民窟、改善物质环境为目标，开始大规划建设组屋。

20世纪70年代步入工业化后期，随着经济水平的提升与工业化的发展，新加坡的产业结构由劳动密集型转变为技术密集型，城市更新以商业区的更新和现代化建设为重点，引入概念规划，形成了两级规划体系。

1970年，建屋发展局实施“职业与居住接近”政策，规定社区20%的用地为工厂用地，鼓励新建跨国公司及工厂，提倡发挥“个人生产力”，为组屋居民提供就业机会。1979年，建屋发展局对“核心家庭”和“扩大家庭”进行了划分，明确了申请组屋的资质要求。[9]

20世纪80年代以来，新加坡迈入高收入国家行列，产业升级转型带来了社会经济矛盾，城市更新重点关注转向提升城市质量兼顾历史遗产的保护。

1982年，建屋发展局提出三代家庭申请组屋具有优先权，鼓励代际共同居住。1987年“新人口政策”的实施，为三孩家庭提供了优先权。[10]随着组屋市场化进程的加快，1989年，新加坡颁布了《民族融合政策》，提出了种族设限居住政策，推动多元种族移民的社会认同感。

21世纪以来，新加坡城市更新以提高生活质量、提升经济竞争力以及维持环境的可持续性为目标，进一步实现包容性发展。[11]2001年启动的“电梯翻新计划”、2007年启动的“邻里更新计划”“家具改善计划”“再创我们的家园计划”等都以优化组屋的质量和设计作为目标，满足居民日益增长的住房品质需求。

据相关数据统计，2018年新加坡已有83%的人口居住在组屋中，住房拥有率更是高达91%。2019年，为了使更多家庭拥有住房，新加坡又一次将申请家庭月收入调整至不高于9000新元。[12]

在“居者有其屋”的理念下，新加坡实现了公共住房的可持续性，在经济发展的过程中，通过不断完善居民居住环境、促进文化融合、保持社区活力、提升城市风貌，满足了居民日益增长的物质生活需求。

结语

自建国以来，新加坡以“居者有其屋”为核心理念，大力发展公共住房建设，覆蓋了超过80%的居民，形成了以公共住房为主，私人住宅为辅的住房体系。

政府通过制定完善的法律体系、清晰的土地产权划分，主导并保障了公共住房供给。另外，新加坡住房建设从政府主导的大规模的拆除重建，再到小规模的社区更新，与其经济发展和产业结构密不可分。

回溯新加坡“居者有其屋”的制度理念，其公共住房体系具有普惠性、可支付性特点，同时保障了公共服务及配套设施的均等化。

与新加坡相比，我国幅员辽阔，住房市场在各省、市之间发展差异较大，民众的刚性需求十分重要。可借鉴新加坡“居者有其屋”的理念，在提倡“共同富裕”的目标下，完善顶层设计、保证政策法律的融会贯通、建立多层次的住房体系，坚持“房住不炒”的定位，回归住房的“居住”属性。

参考文献：

[1]王才强,沙永杰,魏娟娟.新加坡的城市规划与发展[J].上海城市规划,2012(03):136-143.

[2]戴志玲：《住房政策与生活改善：新加坡公共住房研究》，第44-45页。

[3]贝贝,李刚.新加坡旧城改造经验及启示[J].合作经济与科技,2011(09):14-15.

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