CCR项目价反低于RCR？私宅定价“倒挂”现象值得关注

私宅新盘热卖！2月销量飙至13年新高，大众化市场领涨

根据市区重建局（URA）在3月17日公布的数据，2025年2月的新私宅销量（不含EC）高达1575个单位，环比增长45.4%，是自2012年2月以来最强劲的2月销量。若加上执行共管公寓（EC），总销量达1604个单位。

年初两月销量超去年同期八个月总和

开发商今年前两个月共售出2658个单位（不含EC），而去年达到同等销量则用了八个月时间，显示今年市场回暖速度明显加快。

销售热潮主要受两个位于中央区以外（OCR）的项目推动：

PARKTOWN Residence（淡滨尼北）：1193个单位中售出1041个（87%去化率），中位尺价$2,363。

逸泰·雅居（ELTA，金文泰）：501个单位中售出326个（65.1%），中位尺价$2,538。

这两个郊区项目所在区域至少五年未有新供应，稀缺性加持助力销售表现。

2月开发商共推出1694个单位，环比增长89%。OCR项目销量共计1452个单位，占总销量92%，创下自2015年7月以来OCR最佳单月表现。

市场概况：OCR一枝独秀，CCR仅卖25套

RCR（其他中央区）：售出98套，占比6.2%。其中Pinetree Hill 售出22套，中位尺价$2,613。

CCR（核心中央区）：仅售出25套，占比1.6%。

最热项目为19 Nassim，售出5套，中位尺价$3,372。

One Bernam（2021年推出）也售出4套，目前已全部售罄。

本地买家主导市场 高端交易现外籍买家身影

数据显示：新私宅买家中新加坡公民占92.4%，永久居民占6.9%，外籍人士购入11套，包括32 Gilstead的两套顶级单位，成交价分别为$1,447万与$1,461万。

破纪录！603套OCR新私宅成交价破200万元

2月OCR成交价至少200万新元的新单位达603套，其中397套来自PARKTOWN Residence，145套来自逸泰·雅居，另有16套来自Hillock Green。

区域价格“倒挂”？部分OCR新盘尺价超RCR项目

部分OCR项目尺价已脱离传统区域定价逻辑。The Collective at One Sophia（CCR）：均价$2,743；Union Square Residences（RCR）：均价$3,175；The Orie（RCR）：均价$2,734。

OCR近期项目尺价：Chuan Park：$2,589，Elta：$2,544，Bagnall Haus：$2,489，对比RCR的Nava Grove$2,460。

这种趋势背后可能与项目地段、设施配套、HDB升级者需求及部分项目处于核心区边缘等因素有关。

随着One Marina Gardens等RCR近CCR项目入市，区域价格差距可能进一步缩小。

强劲势头延续 Q1销量或达3200套 创三年新高

3月推出的Lentor Central Residences（477套）、Aurea（188套）和晶莹轩EC（Aurelle of Tampines，760套），至3月中已合计售出超过1150套，有望推动首季收官强劲。

因此，预计，第一季销售量（不含EC）将超过3200套，将成为自2021年以来最强劲的第一季度表现。

Q2展望：多项目蓄势待发，但表现将分化

即将入市的新项目包括：Bloomsbury Residences（358套），One Marina Gardens（937套），W Residences Singapore - Marina View（638套），Arina East Residences（107套）。

尽管市场开局强劲，但项目表现将因地段与产品力而分化。