【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择？2022年2月市场更新
2022-02-28 缘分 21398
这是我们新增加的一个栏目，#每月的市场分析#，及时更新市场动态，帮助市场从业者和参与者找到合适的位置及策略。
这个是第二期啦,每期的侧重点会不同，根据目前市场的热点来决定内容。
这期的侧重点是，降温措施了新公寓会不会降价？
目前的市场两级分化很严重，积极投资者趁目前大家观望的瓶颈期踊跃入场，总之是趁今年的新公寓心价格还没出，大家没反应过来，先一步入场。那么还有相当一部分买家还在观望，看行情到底如何。
其实两种心态都有自己的立场，而且目标也都一致就是如何能在投资中获利比较多，让“买”这个动作可以赚到钱。
新公寓会降价吗？
新公寓的存量处于新低状态
历史上新公寓存货处于新低的时候是在2017年尾，目前我们所处的存量和当时类似。
如果历史会一直重复自己，我们回想下当时的情况，2017年尾是房价指数刚刚开始转正，也就是一个新周期的起点。从2017年尾房价开始起飞。
当时市场上的集体收购情绪非常浓，当年就有29个楼盘完成集体收购，我们目前的Treasure at Tampines, Parc esta 的土地就是当时集体收购来的，现在已经全部卖完。
所以我们参照当时的情况做个预测：
存量新低，开发商为了补充土地库存，让经营活动继续，会通过集体收购或者购买政府在售土地方式来获得土地。可预计集体出售活动，或标地活动比较活跃。
库存新低，开发商出现惜售心态，不排除一些项目会适当调高价格。
经济发展稳定，GDP今年预计增长率在3%-5%,就业稳定，大家手里有比较多的闲钱，有投资方面的需求。房价增长有基本面支撑。
今年开盘项目会创新的价格高点
跟我们上面分析的一样，开发商需要通过各种方式增加土地库存，去年的标地活动非常活跃，基本一块土地都有十几家开发商竞标，地价也达到新高，比如宏茂桥1118的地价，Lentor 1204的低价，One north slim barracks 12XX的地价。地价过高其实已经注定将来的开盘价不会低，2000每方尺是必须的。大家目前观望的其实就是新的项目开盘价格到底怎样？会不会有惊喜？看完心里就会有判断...
降温措施后有哪些改变和预测呢？：
开发商标地没以前那么激进，一块地以前都是十几家现在是几家来标。
地价方面还是居高不下，lentor hills 1060, Jalan Tembusu到达1302，Jalan Tembusu是东海岸99年的一片地，地价又创新高，意味者以后99年的东海岸盘要开盘到2400的尺价。
我们做一个理性分析，只看地价成本，建筑成本，开发商利润这些，即将开的新楼盘位于OCR 也就是郊区要达到2000的尺价。位于RCR其他中央区要达到2300的尺价。
总结一下，从库存（供需），经济，地价各方面分析了目前新公寓市场，结论就是新公寓价位的不会降，今年新开盘的公寓价位会创新高。
那降温措施到底做到了什么？答案是打击市场投机情绪，降成交量，不论是买卖的成交量还是开发商标地的成交数目。降温措施从来不是说降价格而是让价格增长和经济增长速度持平。
买家如何获利或者避坑？
从尺价看如何买才安全？
目前市场持币观望者非常多，如果您是其中之一千万不要慌，很多人和你一样。而且是同一种心态，到底怎么买才有安全感？
下面根据市场统计数据做一个指标：
如果买OCR中央区外，尺价尽量不要超过1800，这样你的安全系数在88%。
如果买的是RCR其他中央区，尺价尽量不要超过2400， 安全系数在77%。
如果买CCR核心中央区，尺价尽量不要超过2800，安全系数71%。
Disclaimer: 以上尺价分析基于2021年的价格，可用于挑选2021年及以前开盘的公寓，今年新开盘因为有新的价格指标，我们会再出新指导。
如何用最少的预算，买最超值的楼盘
很多投资者的困惑是，我的预算不是很高，可以吗？可以赚钱吗？
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