新加坡房地产代币化发展日臻成熟

区块链、分布式账本技术和智能合约等科技日臻成熟，使资产代币化（tokenization）越来越普及，为房地产投资带来更多可能。本期为读者介绍房地产代币化的发展，探讨投资者该如何布局及抓住新的投资机会。

由于房地产的投资周期长、流动性不高，使口袋不深的投资者望而却步，转向房地产投资信托（REIT）这类更容易掌握的投资产品。

除了REIT之外，房地产代币化近来引起市场关注，它大大降低投资门槛，借助区块链科技并采纳分布式账本技术（distributed ledger technology，简称DLT），将实质资产证券化，让房地产转换成可以交易的数码代币。

作为本地少数专门提供房地产代币的线上投资平台，RealVantage和Fraxtor近日获得新加坡金融管理局的资本市场服务（Capital Markets Services）正式执照；它们在申请执照期间向合格投资者和机构投资者提供服务。

RealVantage联合创办人王文杰接受《联合早报》访问时解释，房地产代币化一般分为两种，一种是将持有该房地产的公司股权代币化，另一种则是将房地产的融资代币化。前者等同于股票，持有者能享有固定股息及有权分享房地产脱售收益，而后者等同于贷款票据，持有者能享有固定利息。

Fraxtor联合创办人兼执行董事佘仰文强调，作为资本市场产品，数码代币犹如集体投资计划中的证券或单位。在不涉及中介的情况下，嵌入代币编码中的智能合约将决定如何购买或出售代币；迅速结算、方便交易是显著优势，更改所有权只需几秒钟。

由于每个代币可以代表股权或债券，因此能在受监管的交易所进行交易。“它的价值获房地产支持，因此价格不会像加密货币一样波动。”

在佘仰文看来，与REIT相比，房地产代币化让投资者享有更多自主权，能选择他们想投资的房地产，包括开发项目等，尤其当房地产增值时，能获得更大收益。

例如，当REIT管理人脱售房地产时，单位持有人无权享有脱售收益，因为管理人一般会把该项收益用来再投资或偿还贷款。此外，虽然投资开发项目能获得更高的回报，但REIT却面对一定限制，且无法把超过10％资产投资于开发项目。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋说，没有REIT经理作为中间人，加上无须支付遵守交易所法规的费用，因此房地产代币持有者能分配更多租金收入。

与REIT相比风险更高 较适合经验丰富投资者

尽管投资房地产代币让投资者能以较小额投资，但这等同于直接投资单一房地产，比拥有多元化投资组合的REIT面对更高风险，因此适合经验丰富的投资者。

张敏璋认为，投资者首先必须了解房地产的概况，最好能实地考察，掌握它的地理位置、人流量、租户的生意表现等。由于房地产代币还很新颖，发行人本身的信誉也非常重要。

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