新加坡集体出售的制度基础

以下资料均为源于新加坡相关网站信息，根据个人理解翻译整理，如有谬误敬请指正。

（一）集体出售的土地所有制基础——分层地契 1.新加坡的土地制度简介

新加坡的国土面积共有719.1平方公里（2015年），总人口564万人（2018年6月），平均每平方公里上约有7800人，土地资源极其稀缺。从土地所有制上看分国有土地和私有土地两大类，其中国有土地又分政府所有和公有[1]，私有土地分永久产权、999年、99年等不同期限，以99年为主。目前政府所有的土地约占53%，公有土地约占27%，私有土地只占20%左右。

土地市场也相应地分为两大部分。一是由政府出售国有土地，和我国现行土地招拍挂制度类似。土地出售给私人后即视为私有，但所有期限统一为99年。二是私人土地市场，包括私有土地出售，以及将之前从政府手中买来的土地二次出售，集体出售也是其中一部分。

新加坡的住宅以政府建设的公共住房——组屋为主，约80%的人居住在组屋中。只有购买私宅才可以获得相应的土地所有权，购买组屋并不能获得，因此集体出售制度目前也仅仅是针对私宅而言。

2.常见的私宅土地所有权分配方式——分层地契

集体出售程序针对的是所有“分层地契”的地块。所谓“分层地契”（Strata）就是一个地块同时存在多个所有人，土地所有权在这些人中按比例分配。新加坡法律中将持有分层地契的所有人称“附属所有人”（subsidiary proprietor）。为便于接受和理解，本文中统一将“附属所有人”简单化地称之为业主。

根据《土地所有权（分层）法案》（Land Titles (Strata) Act），如果一个地块需要对产权进行分割或合并，可向土地局（Land Authority）下设的土地权利注册处（Land TitlesRegistry）提交申请书及分配方案。新开发的地块，在提交分层地契注册申请前需依《边界和测量地图法》（Boundariesand Survey Maps Act）经首席测量师认可。明确分层地契份额也是获得出售许可的必要条件，因此居民在购买房屋时就知道自己的分层地契份额。公众也可以通过土地局的信息系统查询到每一个地块的权属信息。

新加坡的土地资源稀缺，住宅以多层和高层建筑为主，大部分私宅的土地所有权都是“分层地契”。关于集体出售的许多规定都与分层地契份额有关。例如，要申请集体出售，楼龄10年以上的要取得拥有至少80%分层地契份额的业主同意，楼龄10年以下的需要至少90%。在与集体出售相关的投票程序中，每一票的权重也根据该业主所拥有分层地契的多少而定。

3.分层地契份额的计算

业主拥有的分层地契份额与拥有的房屋面积相关，但并不直接等于拥有房屋面积的占比。在住宅项目中，通常业主的分层地契份额根据所拥有的房屋面积，按照50平方米的间隔阶梯式增加。在单一用途的商用项目如办公楼和购物商场中，一般会由发展商所聘请的专业测量师设定该项目的地契份额。商业与居住综合体的分层地契份额计算方法较为复杂，通常商业部分业主持有的地契份额较大。

（二）集体出售诞生的背景和政策演变 1.以市场代替国家征用

集体出售是在倡导市场化推动城市更新、提高土地利用效率的大背景下出现的。

新加坡也有与我国类似的征地制度，由政府将未充分开发的土地进行收购，再以招拍挂的方式转让给发展商。在20世纪80年代以前，这种方式几乎是新加坡发展商获得土地的唯一途径。当这些土地最终被用于私人开发而不是促进“公共利益”，征用的正当性遭到质疑，政府将低价征用高价售出的行为也饱受诟病。因此新加坡从20世纪80年代末开始，逐渐走向以市场力量增加私人开发用地供给，及实现部分规划目标。

2.持续追求集约用地

新加坡作为一个岛国，土地资源极度稀缺，发展空间受到严重制约，集约用地的发展思路也不断在强化。1993年，新加坡制定的城市规划更新规划提出，为提高土地利用效率将允许地铁车站附近或市区的黄金地段提高建筑容积率，但前提是分层地契房产的全部持有者必须一致同意出售。这便是最初的集体出售制度。

1994年，新加坡负责城市更新的机构——市区重建局（UrbanRedevelopment Authority，简称URA）在其发布的规划中明确提高了多幅住宅用地的容积率上限，力求在人口增长的同时让居民拥有更加舒适的住房。这些地块因此具有了新的开发价值，增加了集体出售的市场需求。第一起集体出售成功案例也在1994年应运而生。

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