新加坡集体出售的制度基础

3.从须100%同意到80%同意即可

最初集体出售的先决条件是需经过业主的一致同意。由于这个门槛较高，集体出售在早年常常因少数业主的反对意见而失败，总体成功率约为30%，影响了政策目标的实现。于是新加坡政府在1997年启动了相关法律的修订工作，力求让每块土地实现最大开发潜能。其中最重要的修改内容就是将同意率的门槛放宽，如果建筑年限在 10 年以下，需获得90%的业主同意，如果超过10年只需80%的业主同意。

此项修订引起了很大争议，反对修订者认为修改后的法律将侵犯反对集体出售者的私人财产权。而支持修订者认为，集体出售中含有提高土地利用率、改善城市环境等公共利益因素，因此即便个人因经济上、感情上还是其他原因不愿意离开旧居住地，也要遵循“少数服从多数”原则，保障实现公共利益。经历了长时间的争论后，新加坡国会于1999年10月通过修订《土地所有权（分层）法案》（Land Titles (Strata) Act），集体出售由此迎来了发展高潮。

2007年和2010年，新加坡国会又两次对《土地所有权（分层）法案》进行了大规模修订，在原有制度框架的基础上不断细化完善，力求集体出售制度能获得更加广泛的应用。

（三）集体出售与规划的密切关系 1.新加坡的规划体系

新加坡的规划体系主要由概念规划(Concept Plan) 和总体规划（Master plan）构成。概念规划主要是对空间布局、人口规模、总体发展思路、基础设施体系等进行方向性的规划，与我国的“城市总体规划”比较接近。总体规划既包括功能区划分、各区域近期发展计划等较为宏观的信息，也包括重点发展项目、每个地块的规划限制等具体信息，接近于我国“五年规划”与“控规”的综合。

早年的规划体系中还包括开发指导规划。20世纪80年代的开发指导规划将新加坡细分为55规划分区(Planning Areas)。1997年底完成了每个分区的开发指导规划，以土地使用和交通规划为核心, 制定土地开发指导细则，在此基础上进行土地销售与开发控制。后来开发指导规划与总体规划合并。

2.规划调整，激发集体出售动力

规划与集体出售关系密切，它赋予地块提高容积率的空间和转变土地用途的机会，提高地块增值空间，是集体出售成功实现的基础前提。

总体规划每5年发布一次，中途也可能随时调整，最新版发布于2019年。公众可在新加坡市区重建局（URA）的网站上查看到总体规划的信息，从区域发展方向到每一个地块的最新规划用途、容积率上限、红线等。规划信息以文本、图片、电子地图等多种方式呈现，便于公众查看和理解。通过电子地图不仅可看到容积率等规划信息，还可看到人口统计信息、近期租金和售价走势、哪些地块政府要卖、哪些要重新发展等诸多内容（图1）。一旦地块规划内容发生变化，便意味着获取土地溢价受益的机会。官方也会针对老旧居住区的更新改造需求从规划上增添居民出售土地和房产的机会。

图1 新加坡总体规划（2019年版）电子地图（局部）

另外，一些老旧建筑的实际容积率高于当前规划限制。这种情况下，只要重新开发后不改变建筑用途，仍可沿用旧建筑的总楼面面积。这一政策保证了更多老建筑有机会加入到市场化的更新改造中来。

3.专项计划提高更新盈利空间

除系统性规划外，新加坡政府推出的一些专项计划也会带来集体出售机会。如2009年推出“打造翠绿都市和空中绿意”（Landscaping for Urban Space and High Rises，简称LUSH）计划及后续的2.0和3.0版，旨在鼓励通过立体化增加绿色空间，间接上也使发展商可以通过将绿地“上楼”的方式提高整个地块的利用率，提高了土地增值空间。2019年推出的中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme）提出，CBD现有办公建筑如果改为住宅和酒店用途，容积率可提高25%至30%。同年推出的策略发展项目奖励计划（Strategic DevelopmentIncentive Scheme）旨在鼓励划定区域内的两个相连地块合并后重新开发（主要为商用或综合发展用途），奖励包括提高建筑容积率、改变土地用途和使用比率以及提高建筑高度等。

4.允许付费突破规划，增强运作的灵活性

在新加坡，规划并非“铁板一块”，在符合基本规划要求的前提下，发展商或者土地所有人可申请提高土地开发强度，或改变土地用途。由此，对土地所有人或买方而言可以获得更灵活的开发运作空间，对城市而言可以促进市场化的城市更新，包括以拆除重建和改扩建的方式。

想改变土地用途或者提高容积率的人，必须支付发展费（development charge,简称DC）或者土地溢价费（differential premium，简称DP）。没有限制性契约的土地转换用途或提高开发强度时,须支付发展费。拥有国家限制性契约的发展商在转换土地用途或提高土地开发强度时, 须支付溢价费。两者虽然名称不同、主管部门不同、征收对象略有差异，但本质是一样的，都是要求申请人将土地增值部分的50%交给政府[3]。对于没有限制最高开发强度的地块，申请人可自由选择缴纳发展费或是溢价费。

两者的计算方式接近。一般的地块依据国家发展部公布的发展费表（DC table of rates）计算。发展费表即按照规划分区和土地用途类型列出相应的计算标准的表格（如图2），在每年的3月和9月分别根据市场行情修订一次。2020年3月公布的发展费表将土地分为118个分区和9种用途，除少数偏远区域外，含地权的住宅（B1类）计算标准在每平方米0.3万新元-1万新元不等，不含地权的住宅（B2类）标准大体为含地权住宅的1.5-2.5倍。发展费的计算公式是申请建设的总面积减去开发基线，也就是规划允许建设的面积，再减去可以享受的豁免部分。计算时还会结合历史规划情况、土地剩余使用年限等因素扣除一些豁免项。溢价费也是根据发展费表计算出开发或改造前后的土地价值差（包含因改变用途和增加容积率两方面带来的增值），再乘上系数（适用于存在土地使用期限的地块）。有特殊限制的地块则需要申请通过首席估价师计算确定。如果申请人对根据发展费表计算出来的结果不满，也可以申请由首席估价师计算。

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