新加坡如何实现“居者有其屋”

1. 房价合理，自有率高

新加坡房地产价格涨幅与CPI持平。新加坡房地产市场共有两类住房供给，一类是建屋发展局提供的组屋，另一类是由普通开发商提供的高档私人住宅。通过观察私人住宅的价格变化可以发现，2000年以来新加坡的房地产市场价格没有出现明显上涨，过去17年中，名义房价仅累计上涨38%，而剔除通胀影响以后实际房价仅累计上涨3.4%。

和其他国家相比，新加坡的私宅房价处于中等水平，而组屋房价低廉。通过计算各国100平米的高档住宅价格与人均GDP的比重，我们发现，新加坡的私人住宅房价收入比在26倍左右，属于中等水平，但远低于经济背景类似的香港。同时，新加坡主要的住宅供应是组屋，而组屋的转售价格仅为私人住宅价格的1/3左右，并且组屋的新购价格还要低于转售价格10-30%。因此，实际上新加坡的房地产价格远低于其他国家。

除了价格合理以外，新加坡房地产市场最主要的特点是居者有其屋。2016年新加坡居民的住房自有率达到90.9%，而剩下的10%中大部分也通过租借组屋满足了居住需求。根据建屋发展局的统计，2016年新加坡居民中有82.2%居住在由政府提供的组屋内。可以说，政府大规模保障住房的提供是新加坡居民“人手一套房”的主要原因。

合理的房地产价格和超高的居民住房自有率使得新加坡成为亚洲房地产发展最健康的国家。下面我们将从需求端和供给端分别对新加坡的房地产市场进行分析。

2. 需求旺盛，但非主因

2.1 人口密度高，移民占比大

人口是房价的先决条件，人口的变化决定了房价的长期需求情况。从人口总量来看，新加坡人口密度达到7909人每平方公里，远高于其他国家。人口密度过高主要缘于新加坡本质上相当于一个特大城市，但即便如此，新加坡每平米人口数量仍要高于以人口密度高著称的香港。

此外，新加坡的人口增速也高于其他国家。不仅人口密度较高，新加坡的人口同比增速大部分时间都高于全球平均水平，这说明除了存量的住房需求较高以外，新加坡增量的住房需求也明显高于其他国家。

而从人口结构来看，购房的刚性需求主要来自年轻人口和新增移民。新加坡15-64岁的人口占比从60年代以来就持续上升，并且在90年代开始一直维持在70%以上，远高于目前全球65%的平均水平。同时新加坡的人口结构中，本地公民占比仅为61%，而外来移民的占比达到30%。故无论是从年轻人口占比还是从外来移民占比来看，新加坡的房地产需求都不弱。

2.2 货币供给高，居民房贷松

人口变化决定了房价的长期趋势，而从货币供给的角度来看，新加坡的房地产需求也没有被抑制。新加坡是典型的小型开放经济体，新加坡金管局主要通过控制汇率来调整货币政策，这就决定了新加坡的货币供给不受政府控制。从M2规模的累计增速来看，2000年以来新加坡的M2规模累计增长231%，远高于控制货币投放速度的德国，反而与同为小型开放经济体的香港近似。

从房贷政策来看，新加坡居民获得住房贷款的途径也比较完善。根据BIS的计算，新加坡的居民负债占GDP的比重为61%，高于新兴市场国家的平均水平35.7%。而从居民的贷款占比来看，房地产贷款占新加坡居民贷款总额的比重达到77%，这是因为新加坡的新购组屋首付比例仅为20%，并且住建发展局可以为购买组屋的居民提供低息贷款，同时商业银行的抵押贷款供给也非常充足。

同作为小型开放经济体，以人口密度和货币供应衡量的住房需求来看，新加坡都和中国香港比较类似，那么为什么香港的房价收入比达到62倍，而新加坡的私人住宅房价收入比仅为26倍，组屋的房价收入比仅为8.6倍？真正成就新加坡房地产市场健康发展的是有效的保障房供给制度！

3. 制度完善，供给有序

3.1 组屋供给为主，私宅交易为辅

新加坡的房地产供给市场是以组屋为主，私宅为辅。新加坡房地产供给市场最大的特点是政府供给的组屋占全市场的比重远超私人住宅。具体来看，2016年新加坡的组屋占比在74%，而私人住宅的占比仅为26%。正是这样的供给结构使得政府对房地产市场的控制力度强大，从而使得居者有其屋并且房价合理。

如此特殊的房地产供给结构是如何形成的？为了持续有效的供给组屋，新加坡政府在1960年设立了新加坡建屋发展局（HDB），该局负责组屋的规划、建设、配售和管理。此外，配合建屋发展局的工作，新加坡还出台了一系列的制度政策，下面我们将从房地产产业链的角度对新加坡的土地制度和保障房制度进行详细分析。

3.2 政府控制土地，保障低价供给

土地是房地产产业链的起点。一方面，1966年出台的《土地征用法》保障了新加坡政府对土地的绝对控制力。《土地征用法》规定，政府可以强制以远低于市场的价格征用土地用于大规模组屋的建设。得益于《土地征用法》的出台，新加坡政府的土地占有率从1968年的26%持续上升到1985年的75%，同时较低的征用价格保障了建屋发展局能够根据居民的收入情况制定合理的组屋价格。

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