新加坡如何实现“居者有其屋”

另一方面，新加坡不依赖土地财政。新加坡是典型的小国政府，享受地理位置带来的福利。新加坡的财政收入主要来自于税收，其中所得税以及货物和服务税的占比超过50%。由于新加坡不需要依赖土地财政，因此新加坡规定土地的交易价格均由国家设定，并从根源上防范了房价的暴涨暴跌。新加坡的土地和财政制度保证了组屋建设用地，降低了建设成本，从而使得政府可以大量并且以低廉的价格供给组屋。

3.3 组屋类别多样，申购仅限公民

新屋申购是房地产产业链的中间环节。一方面，新加坡政府提供的组屋随着居民收入的变化逐渐形成了多个类型。目前新加坡组屋分为7个类别，其中普通组屋按照房间个数分为5大类，此外还有单身公寓和公寓。

具体来看，包含2-4个卧室的三室组屋、四室组屋和五室组屋是组屋供给的主要类型，满足了大部分中等收入人群的需求。一室组屋和二室组屋合计占比在7%，主要是满足低收入人群的需求，大部分是以出租的形式供给。此外，单身公寓专门为老年人设计，而执行公寓与私人住宅的配套相似，主要是满足中高收入人群的需求。在保障充足的组屋供给的情况下，不同类别的设定满足了居民对居住条件的多重需求。

另一方面，组屋的申请具有相当严格的条件。政府提供的新组屋只能由包含新加坡本地公民的家庭申请，并且主申请人必须在21岁以上。同时，申请人需要满足在新加坡没有购买过私人住宅，或者已有私人住宅卖出时间超过30个月。除了这些硬性条件，家庭的月收入决定了能够申请到的组屋类别，并且家庭月收入超过14000新币或者多代同堂的情况下月收入超过18000新币则不享受申购组屋的权利。

此外，新加坡政府对居民申购组屋还提供了相应补贴，补贴的额度与申请组屋的类别相关。具体来说，申请二房的组屋政府给与80000新币的补贴，而随着申请的组屋越大，补贴的金额越小。同时，对于组屋申请过程中弄虚作假的情况，新加坡政府也设定了严厉的处罚措施。严格的申请条件、针对不同收入人群的申请和补贴政策以及严厉的处罚措施保证了组屋申购环节的有序运行。

3.4 交易市场分层，严控转售环节

组屋交易是房地产产业链的最后环节，而不同类型的居民只能涉足不同的交易市场。具体来说，新加坡的组屋新购仅限于符合条件的新加坡公民，其余公民和永久居民可以参与组屋的转售交易，而外国人只能参与私人住宅的交易。由于新加坡是移民国家，如此的设定既保障了新加坡公民的权益，同时也为非公民提供了住房交易市场。

符合条件的组屋可以转让，执行共管公寓还可以转化成私人公寓进行交易。针对组屋转售的条件，新加坡限定组屋需要持有满5年才能转售。针对转售税率，新加坡政府设定了组屋转售税和交易印花税，其中组屋转售税从1.5万新币到5万新币不等，而印花税率则从1%-3%不等。组屋的转让制度满足了居民提高居住环境的需求，同时转售环节的多项措施又杜绝了利用组屋进行套利的活动。

4.保障供给

整体来看，新加坡的房地产需求并不低迷。从人口因素来看，新加坡的人口密度位居世界第二，同时年轻人和外来人口占比均远高于其他国家；从信贷政策来看，新加坡政府对货币供给并不存在“强约束”，整体甚至是偏宽松的。

新加坡房地产市场健康发展的关键在于充足的房屋供给和完善的保障房机制。首先，法律保障了政府对土地的强控制力，加之并不依赖于土地财政，杜绝了高地价，避免了“高地价—高房价”的传导。其次，新加坡政府推行的“组屋”制度，一方面申请严格，主要针对无房适龄低收入本国公民，既满足刚需也避免投机；另一方面不同类别的设定也满足了居民多样化的住房需求。最后，分层次的交易市场，加上转售环节的多项措施，既保障了本国公民的权益，又杜绝了利用组屋进行套利的可能。

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