新加坡房产买卖攻略

年初回到新加坡后，我处理的第一件事情便是买 + 卖房产。

从我开始有换房的念头开始，到HDB组屋出手 + 签署公寓的OTP（Option To Purchase 选购权书），正好只花了一个月。

组屋跟公寓的这一卖一买，自我感觉交易得都还算不错：

组屋卖价破了小区记录

公寓买价低于同楼盘的低楼层的单位

组屋卖房款正好用于公寓的首付

买卖房子，是重要的事情，但重要，不意味着不可以高效率处理。

高效，最重要的其实只是信息的获取以及梳理；现在已经是8012年，可以通过网络很方便的获取房产的各种信息，信息获取充分，便可以高效的做决策；再加上策略得当，是可以在短时间内完成不错的交易的。

程序员买卖房产，要的就是效率；这里记录一下我的经验，供大家参考。

换房还是买多一套？

首先，为什么要换房？

很简单，有买家额外印花税ABSD，如果是购买二套房，需要现在需要额外付出12％的印花税，这12％是以第二套房的价格计算，而不是旧房。一般上，新房总是会好一些，一百万新币的话，那这额外的税就是十二万，两百万就是二十四万。

有童鞋可能认为租屋租售比高，希望留着租屋收租金，但租屋需要出租多少年才能收回这笔额外付出的印花税？

这个可以根据自己组屋的出租的潜在租金以及想买的新房预算去做计算；我就直接搞了个表格公式：

比较组屋的出租收益跟公寓价格的额外印花税

很容易就可以得出来

如果公寓价格超过X万就应该出售组屋

而如果低于X万就可以保留组屋

另一方面，出售组屋的话，组屋的售房款可以用于新房的首付，减轻首付的压力，或者说，提高首付的预算。

首付的预算越高，可以选择的房子就越多。

选择，我认为是最重要的；选择越多，越能够在交易中保持**灵活性**，即有更多的空间去达成划算的交易。

卖房

时间安排

目前组屋从买家执行OTP，到交易完成，大概需要两个半月；而购买公寓，从签署OTP后则需要在两个月内支付首付。

这期中的时间需要规划得非常准确，才可以赶得上两边的支付；否则为了稳妥，则需要去跟银行申请bridge loan过桥贷款。

如果HDB卖房的手续出现任何延迟，无法在规划时间内拿到卖房款，赶不上首付的话，那结果会是非常非常糟糕（不至于买不成房子，但有各种烦人手续跟开支），一定一定要避免。

底线是必须等HDB的买家执行OTP，即付完5000元后再启动公寓购买的手续，否则买家毁约，对方损失的只是1000块OTP订金，而公寓购买出现问题，损失则是以万为单位。

找经纪

卖HDB的手续其实非常简单，不通过经纪，自己卖也行的；但如果有靠谱的经纪，则可以在短时间内找到足够多的买家，并且以足够高的溢价卖出去。

往往相比自己卖，可以省时间，而溢价也可以覆蓋掉经纪的佣金；所以，不要认为说通过经纪卖房，是被经纪赚了！

自己卖，花的时间长，也难以卖出最高价；但找好的经纪，可以快速以高价出手，即便扣除佣金，自己到手的钱也很可能更多，而且又省事、省时间；卖房，所以我推荐找经纪。

组屋卖家的佣金标准是2％，也有收低的经纪，比方说1％；同样的道理，收2%的经纪，往往也是会更有效率；当然，也不排除优秀的经纪乐意少收佣金（如果你认识这样的经纪请介绍给我）。

找经纪也很简单，一般上都会有经纪塞小纸条来家里的，找几个打电话/whatsapp过去即可，在房子成交前，经纪是非常积极的，约几个来家里谈谈，然后挑一两个感觉最靠谱的即可。

什么叫靠谱？问他们业绩，是不是他们公司top 100，月收入好几万那种。

最好跟经纪签个exclusive独家卖房协议，即只找一个经纪去卖，多个经纪在同时销售，比方说他们都去propertyguru贴同一个房子的卖房广告，这其实对潜在的买房者来说会造成困惑，究竟找哪个经纪好？卖家找这么多经纪是不是急着卖房，可以往死里砍价？

所以，找一个靠谱的经纪，给他签独家，这样卖房最有效。

确定售价

卖房，最重要的是确定价格，新加坡所有房产交易都需要公开，楼盘、楼层、面积、价格、交易时间，都统统可查:

所以，其实在新加坡永远都不需要问朋友说你家房子买了多少钱，想八卦，上网即可，认准下面两个网站就够了：

propertyguru.com

srx.com.sg

查阅自己小区的历史销售价格走势以及在售的房子价格。那么，自己房子大概值多少钱，是可以大概有谱的；

当然，如果懒得做功课，也可以找经纪去来帮我们做分析，问他们说房子可以卖多少钱；一个经纪分析不够充分，那就找两个，不行那就三个。

找经纪，始乱终弃是完全可以的，就说自己要找一个经纪签独家，但签哪个，要看他们的表现，让他们自己去争取好了，不争取，那就换别的经纪。

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