住宅降温措施后，商用房地产升温

拥有房子是许多新加坡人的人生目标之一，除了自住之外，许多人购买住宅作为投资。

根据高纬环球(Cushman& Wakefield)研究提供给(联合早报)的数据，去年本地住宝交易总额高达699亿元，占各项房地产交易总额的91.7%，这包括自住和投资型交易。

其余的商用房地产交易，店屋和工业空间去年的交易额都是19亿元，办公和零售空间的交易额则分别是18亿元和7亿元。

自从政府在去年12月推出新一轮房地产降温措施之后，投资型住房交易可能减少。政府将购买住宅的额外买方印花税(ABSD)调高五至15个百分点，同时也收紧总偿债比率(TDSR)顶限和调低建屋发展局组犀房贷的贷款与估值比率(LTV)。

政府日前也在2022财政年预算案中宣布调高房地产税，增加税收，受影响的主要是中高档住宅。

个人要投资住宅房地产，所需金额比以往更高，房地产市场分析师建议投资者考虑选择店屋和属于分层地契的办公、工业和零售空间，因为这些商用房地产大多不受最新降温措施影响。

高纬环球[Cushman8 Wakefield)研究部高级经理黄显洋接受《联合早报》访问时说:“买家不用为商用空间支付额外买方印花税。若买下工业空间后的三年内脱售，只须支付卖方印花税。若购买包括住宇部分的店屋，就要为住房部分支付 ABSD。

此外，多数商用房地产的价格水平也比住宅稍低。

根据黄显洋的统计，属干分层地契的办公、工业和零售空间，整个单位的中位售价分别为150万元、100万元和80万元。

不包括集体出售项目的非有地住宇单位中位价则是150万元，相比之下，商用和工业房地产的价格较低。店屋价格则较高，整个单位中位价格为550万元，较适合高净值人士。

他也认为，投资在住宅以外的房地产可让整体投资组合更多元化，降低住宅市场波动带来的风险。

对于资金较少的投资者来说，选择这些房地产的好处还包括可申请最高80%的银行贷款额，高于买第一间住房的75%最高贷款额。

这类房地产的另一个优点是新供应不多，这为价格未来上涨带来空间，而且商用租约也比住宅租约长。

博纳产业(Propnex)研究与内容主管黄秀莹受访时说:“商用租户通常会签下较长租约，例如两年或三年，之后延长三年，有些租约更长。这显示商用房地产能提供稳定收入。住宅租户一般上签署较短的一年租约。屋主必须更常寻找新租户或与租户讨论续约问题。"

受访分析师指出，较受投资者欢迎的分层地契工业空间有位于芽笼的Space21和兀兰一带的 [email protected]。办公空间包括正在发展的巴耶利峇广场(Pava Lebar Square)和靠近三个地铁站的新达城(Suntec)。另外，市区一带的店屋也受到许多投资者的青睐。

购买商用房地产不能使用公积金

虽然商用和工业房地产有不少优势，但商用房地产不能使用公积金购买。公积金储蓄只能用来购买住房，而且必须遵循相关条例。

一般新加坡人买房子时都须动用部分公积金储蓄，难以全额用现金和房贷支付。

此外，商用房地产的贷款利率也高于住宅贷款，因此要在没有公积金储蓄协助的情况下买商用房地产可谓难上加难。

另外，商用房地产的买家虽可免于缴付ABSD，却要支付消费税。购买住宅则不须支付消费税。

作为一项投资，买家最关注的是收益。世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管宋明蔚指出，商用空间租金收益率介于3%至6%，高于2%至3%的住宅租金收益率，可是若要出售，则会面对一些挑战。

她说:“分层地契商用房地产交易额比住宅少，市场流动性不如住宅单位，在寻找买家或租户时可能比住宅更加困难。"

黄秀莹也指出，租金涨幅主要视租户的生意额而定，要找到生意好的商用租户较难。

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