新加坡组屋定期维修翻新机制对中国老旧社区改造的启示

2022-03-18 缘分 40353

目前我国老旧社区大量出现并且改造困难的一个主要原因是缺乏定期维护的机制。新加坡在其主要的住宅形式——公共组屋的维修翻新方面积累了丰富的经验。本文通过对新加坡公共组屋定期维修翻新机制的全面分析，针对我国老旧社区改造面临的一些具体问题，从成立专业部门、确定适应城镇化进程的维护周期、建立运营维护机制、确定适应不同类型老旧社区的维修翻新方式、多渠道筹措资金、明晰共有产权等6方面出发提出建议，以期为我国的老旧社区改造规划提供借鉴。

中国老旧社区改造面临的问题

1.1 老旧社区缺乏维修机制

中国许多老旧社区在建立伊始就缺乏物业服务，日常维护缺位，兼之没有固定的翻新，因此导致社区的基础设施、公共环境、建筑安全隐患等问题日积月累，逐渐爆发。再加上经济社会转型过程中一些单位倒闭，很多社区失去主管单位，最终沦落为无物业管理、无主管部门、无人防物防的“三无小区”，使得这些老旧社区的维护难上加难。

1.2 老旧社区改造缺乏经费保障

目前中国老旧社区的改造费用基本由政府承担。各地政府财政紧缩的背景下，多数地方政府无力承担众多的老旧社区改造资金，导致社区改造规划搁浅或改造不彻底，而社区的后续维护经费更是无从谈起。

1.3 老旧社区产权多元，改造意见不统一

中国的老旧社区种类较多，特征不一，涉及的产权问题也更为复杂，主要分为4种：传统型社区、单位制型社区、商品型社区和边缘型社区（城中村），其中单位制型社区又可分为政府直管公有住房、单位自管产和行政事业单位作为产权人的社区。

不同老旧社区的特点和产权特征

来源：笔者自制。

不同的老旧社区中产权归属不同，产权的复杂性和部分产权争议是当前老旧社区改造困难的主要原因之一。此外，老旧社区居民复杂，以老人和租户居多，诸多小区60岁及以上人口占比达半数以上，租户占比高达约1/3。多数情况下，居民的诉求并不相同，对改造的态度不统一，也为社区改造带来困难。

1.4 社区规划缺乏法定地位

老旧社区规划是以社区改造更新为主要形式的一种社区规划类型，而在我国的城市规划体系中，社区规划并不属于法定规划，因此也并没有定期编制的规定。我国的城市规划长期偏重物质空间规划，因此只有“住宅区”或“居住区”的概念，并没有社区规划的说法。直到20世纪90年代末，社区规划才在我国逐渐起步，但至今并未纳入法定规划。因此，法定地位缺失、保障体系不健全、编制程序不完善，使得老旧社区规划虽然很热门，但实际地位得不到保障，这也是造成目前社区改造困难的深层次原因之一。

2 新加坡组屋定期维修翻新机制的成功经验

2.1 组屋维修翻新的缘起

为更好地实现“居者有其屋计划”，新加坡政府于1960年成立新加坡建屋发展局（以下简称“HDB”），全面负责新加坡的公共住房规划与建设。这种公共住房在当地被称为“组屋”，是由HDB统一建设、定价及运营管理，主要面向新加坡普通民众的一种组合住宅形式。目前，组屋在整个新加坡住房市场中占据80%左右的份额，可以说是新加坡最普遍的住宅类型。

为了让旧组屋持续保持房产价值和宜居性，从20世纪90年代开始，HDB开始实行组屋翻新计划，并以此来推动新加坡的旧区改造。

2.2 组织形式

新加坡组屋维修翻新包括日常维修和有计划地翻新两种类型，其组织形式为“政府主导，公众参与，企业承包”。HDB不仅是组屋的规划与建造者，也是组屋的管理者。为此，HDB特设41个公共住宅区办事处来负责组屋的申请登记、租售、维修翻新等工作。

组屋的日常维修养护由专业的物业管理公司承包。对于公共部分的维护，HDB会统一组织物业公司进行管理。对于室内部分，HDB会对具有专业资质的承办商进行列表，以供屋主选择。组屋翻新则是由HDB统筹，翻新与否也主要取决于组屋居民自身的意见。HDB在组屋翻新前，会组织所有具备投票资格的家庭参加公开的投票表决，只有75%以上表决票通过，组屋的翻新工作才能开展。居民意见通过后，组屋的翻新工程将交由社会公司承包，负责组屋翻新工程的实施。翻新工作开展之时，居民还将成立邻里工作委员会，来监督翻新工程的进展以及收集和反馈居民意见。

2.3 维护周期

新加坡组屋坚持“五年一小修，十年一大修”的基本原则。小修是指外立面和室外装修的更新，大修则是指面积增加或功能改善，主要通过短周期的维修和必要的翻新来实现。

新加坡政府规定，每5年要对房屋的外墙、楼梯、公共走廊、屋顶等进行一次清洗或粉刷，每10—14年要对屋顶隔热层、防水层进行一次更新。理论上在99年屋契时间内，所有的组屋均可享受两次翻新机会。

2.4 维修翻新方式

组屋的日常维修包括公共部分和室内部分。新加坡政府针对不同时期的组屋推出不同的翻新计划，可总结为3种方式的翻新，包括空间/设施的升级、空间的新增和组屋整体的重建。

新加坡组屋翻新方式