REIT观察 多只新加坡房托积极对冲利率上升风险

S-Reits一直在积极管理其利率风险敞口。平均而言，近75%的S-Reits流动负债直接以固定利率计算，或通过浮动对固定的利率掉期进行对冲。

鉴于受到收益率差和借贷成本的影响，利率一直是该板块的一个关键驱动因素。

2022年初至今，尽管由于地缘政治的升级，宏观经济的不确定性以及对潜在加息预期的升温，iEdge S-Reit指数总回报率下降了3%，但iEdge S-REITs指数仍是全球最具防御性的房地产投资信托指数之一，富时EPRANareit发达国家指数同期下跌7%。

根据最新公司文件，目前S-Reits平均资产负债率为37.4%，远低于50%的监管上限。这意味着该板块的潜在债务空间约为246亿新元(根据彭博总资产数据乘以公司资产负债率)，可用于资本密集型收购。 资产负债比率最低的五只S-REITs是砂之船房地产投资信托、纯数据中心房地产投资信托、新加坡报业控股房地产投资信托、全球房地产投资信托和Lendlease 全球商业地产投资信托。

据砂之船房地产信托报告，截至2021年12月31日，其资产负债比率为26.1%，在所有S-REITs中最低。该信托指出，这显示出投资组合的强劲基本面以及审慎的资本管理，并扩大了债务空间以寻求潜在的收购机会。

截至2021年12月31日，该信托的平均偿债期限为1.2年。该信托正积极探索再融资机会，以期通过错开债务到期日及债务金额来降低当前债务状况的风险。

砂之船房地产投资信托公布，2021财年每单位派息（DPU）为7.104新分，同比增长8.5%。2021财年，该信托在中国的4家奥特莱斯购物中心实现总销售额近42亿元，同比增长12.3%。

该信托还观察到，其奥特拉斯购物中心所在城市的消费趋势持续强劲，加上与租户紧密合作进行密集促销活动，销售额有所上升。

作为一家纯数据中心房地产投资信托，Digital CoreREIT于2021年上市，其首次公开募股(IPO)投资组合包括遍布美国及加拿大的10个优质永久产权数据中心。

截至首次公开募股时，该信托的资产负债率为27%，显示出充足的债务空间和潜力来推动巨大的增长前景。

在2021财年的财务报告中，新加坡报业控股房地产投资信托公布其资产负债率为30.3%。截至2021年8月31日，2.25亿新元的循环信贷额度2.25亿新元尚未提取，提供了充裕的债务空间及必要时的额外流动资金。

该信托指出，其贷款在2021财年以较低的利率进行了再融资，助力平均债务成本降至1.84%，2020财年的数据为2.66%。截至2022年11月30日，该信托的平均债务成本为1.68%，加权平均到期日为2.7年。

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