新加坡房屋贷款 贷款前你需要搞清楚的问题

2a. 什么是总偿债率框架（Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR)

TDSR要求银行考虑申请房贷者的所有贷款。TDSR确保新加坡居民的房贷负担不至于让他们陷入财务困难。TDSR也鼓励居民减少贷款负担，不至于在经济下行，或利息升高时，陷入财务困难。

截止2017年7月10号，TDSR设置在60%最多，即每月债务负担不可以超过总收入的60%。

2b. TDSR是怎样计算的？

TDSR算法：

(每月总债务负担 / 月收入) * 100%

你所有的债务，如无抵押贷款，信用卡债，车贷学生贷款等，都需要考虑进来

月收入指你每月的税前所有收入，包括你的每月固定收复，非固定收复如奖金、津贴、和提成，房租收入

非固定收入，一般只拿70%算进月收入

月收入不算你雇主给你公积金的贡献额度

2c. 需要提交什么文件来计算TDSR？

你应该提交给银行的文件有：

IRAS和CPF Board的最新流水单，税单，等等。

如果你有月房租收入，提供合格的房租契约的复印件

你的所有未还清债务文件，何种债务？债务数额？每月还款？利息？债务时长？

过去12个月的所有的收入证明文件，如薪水单，等等。

2d. 什么是房贷偿债率 (Mortgage Servicing Ratio, 简称MSR）限制？

和总偿债率不一样的是，MSR只考虑每月房贷负担（而不是总债务负担）占总月收入的份额。MSR只适用于执行共管公寓EC，和政府组屋HDB。

也就是说，EC和HDB，要同时受TDSR, MSR的限制。而私宅，如公寓和排屋，只受TDSR的限制。

截止到2017年7月10号，MSR还是30%。也就是说，每月房贷负担不能超过月总收入的30%。

利息

3a. 固定利率配套的利息：利息会固定多久？过了固定利息年限，利息是根据什么基准利率浮动？

现行新加坡的房贷利率，固定利率配套一般固定利息2-3年。之后，利息会按照基准利息浮动，如新加坡银行间拆借利息SIBOR。

固定利息阶段可以看做是银行的促销阶段。

3b. 浮动利率配套的利息？利息是根据什么基准利率浮动？

浮动利息算法一般包括两部分

基准利息 (reference rate)

价差利息 (spread)

基准利息可能是：

市场公用基准利息，如新加坡银行间拆解利息SIBOR。

银行定期利息 （如DBS/POSB的FHR利息）

价差利息可能是：

基准利息基础上的折扣利息，如 SIBOR - 0.7%

基准利息基础上的叠加利息，如 SIBOR + 0.7%

还款

4. 房贷的每月还款，按月递减利息算法，是什么意思？

房贷一般都是按月还，每个月的还款额里有两部分组成：1）本金还款数额，和 2）利息数额

每月还款额的多少取决于：

贷款本金

贷款期限

利率

利息的计算方法

利息的计算方法，一般是根据每月递减利息算法：

本金余额是上月本金余额，减去当月本金还款数额

利息数额，月初本金数额，乘利率

每月利息数额，就是房贷当月的贷款成本

5. 在房贷开始后，可以改变每月还款额度吗？需要支付什么费用或惩罚吗？

有的房贷提供灵活性，在房贷开始后，也可以改变每月还款额。但是要注意：

如果做更改？有什么费用？

有没有不可以做任何更改的一个初始年限？比如最初2年不可以做更改？

有没有最少还款额的限制？

6. 配套有没有其他的优惠？

房贷可能有的优惠有：

律师费补助

房产估值费补助

有限制的免费火险（比如第1年免费）

注意，如果提前终止或更改房贷，可能以上补助会被召回（即需要你自己付）

提前还款Prepayments

7. 锁定期限有多长？提前还款的服务费是多少？如果想提前还款，需要提前多久告诉银行？

很多有房贷的人，如果储蓄积累到一定程度，为了尽量减少房贷要还的利息，会想用储蓄，部分或完全地还掉房贷。你需要提前告诉银行，你有此意向。

银行可能对特定条件下的提前还款，有惩罚或服务费：

提前还款，但不预先告知银行。

在锁定期限内提前还款，全额或部分

举例：在锁定期限（如2年）提前还款的服务费或惩罚，可能是还款额的1.5%。

你需要在接受一个房贷配套之前，也了解提前还款的条例，确保你能接受这些条例。

再融资 Re-Financing

8. 什么是再融资？再融资的程序和费用？

再融资，就是你已经有一个房屋贷款配套，但想换去另一个房屋贷款配套。这个新配套可能来自同一银行，也可能来自另一银行。

比如你的房屋贷款可能有3年锁定期，3年后，你可以再查看各银行的最新贷款配套，如果新的配套在去除各种收费后，还是更具吸引力，那你可以考虑再融资去新配套，前提是，你现在的经济情况，还是满足总偿债率TDSR。

违约

9. 如果我没有履行每月还款的规定，会发生什么？

如果你违约，即未按时每月还款，银行可以

申明“违约事件发生”，并召回贷款

让你付更高的利息

投诉你，卖你的房产来补回你欠的房贷和未还的利息。如果卖房产的所得比房贷数额少（比如在房屋贬值时，或紧急售卖得不到好价格时），你很可能房子被拍卖后，还欠银行一屁股债

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