亚欧最大医疗集团IHH与PLife REIT

2021-11-13 缘分 36718

吉隆坡班台医院

2006-2007年，百汇与班台进行了一系列重要的重组整合：2006年，百汇以其所持班台集团31%股权作为出资，以40:60比例与马来西亚国资国库公司（Khazanah）设立合资公司；2007年，百汇国库合资公司全面要约收购班台集团，班台集团退市；同在2007年，应该是2006年百汇国库合资与2007年班台私有化的统一安排，百汇签署医院管理协议（HMA），统一管理班台旗下7家医院。

整个交易，看起来是在百汇并没有做重大投资的情况下，私有化并管理控制了班台集团。马来西亚国库公司为何要与百汇之间进行如此大、且利益和资源上向百汇倾斜的重组动作？国库不会做亏本的买卖，班台集团重组背后，其实有更大的交易在筹划，待本文第三部分“黄雀在后”我们再继续介绍。

马来西亚之外，百汇把目光也投向其他东南亚国家，以及中国和印度。截至2007年，百汇的这些跨国动作有：2002年，百汇进入文莱，在当地合作开办“鹰阁”心脏病中心；2003年，印度阿波罗鹰阁医院开业，而在2007年，百汇又签约拟在孟买新建一家医院，计划2012年开业；2005年，百汇以设立合资公司方式进入中国，并于2007年签约收购连锁诊所World Link Group，并在上海开业运营鹰阁医疗手术中心。

上海鹰阁医疗手术中心

医疗服务相对而言是重资产投资，需要较长的投资回收期。百汇虽然是上市公司，虽然有地产商背景，但如此大手笔的跨国扩张，既有并购、也有新建，百汇应该会有自身的资金压力。百汇该如何解决自己的资金困境？

二、PLife REIT：2007年IPO

2007年是百汇医疗产业发展的重要一年。这一年百汇不仅在产业角度上与班台和国库进行资产重组、并在中国和印度扩张，而资本市场上，百汇则作为发起人在新加坡推出了百汇生命产业信托（PLife REIT）。

PLife REIT是适合百汇作为上市公司、地产商及连锁医院集团的创新金融产品。重要意义在于，REITs产品可以帮助百汇把沉重的医疗物业投资盘活，是百汇解决自己资金需求的一个重要手段。

2007年8月，距先锋医疗产业信托（FIRST REIT）新加坡上市不到一年，百汇控股作为发起人的百汇生命产业信托（PLife REIT）在新加坡主板上市。与FIRST REIT所依托的力宝集团和西罗亚医院属于医疗产业新兵不同，百汇医疗和鹰阁医院在新加坡及东南亚已赫赫有名，具备广阔的区域知名度和影响力，PLife REIT上市得到了资本市场追捧。与FIRST REIT折价发行形成对比，PLife REIT溢价发行，发行价为每基金单位1.28新元。PLife REIT IPO时市值约8亿新元，募得现金合计约4.7亿新元（包括公开募集和基石投资），所募现金支付给百汇控股后，对百汇控股建设扩张医院起到支持作用。

亚洲领先私人医院集团（2006）

PLife REIT上市之初就如此受追捧，既有百汇本身的医疗声誉支持（根据上表，百汇控股在亚洲私立医院中，从营收角度鹤立鸡群，再加上班台，领先更多），更重要在于其以百汇在新加坡的三家知名医院物业作为底层资产。作为PLife REIT地产资产的三家医院就是上文已提到的：新加坡鹰阁医院、伊丽莎白医院和东海岸医院。从下表可知，这三家医院物业上市时合计物业面积近12万平、核准床位1039张，而伊丽莎白医院物业价值占比最高。

针对上述物业，百汇方面与PLife REIT签有15年长租约（可到期再续15年），并按如下两个算式中高者确认每年租金：

（1） 3000万新元基本年租+按医院每年收入的3.8%计可变租金；

（2）【1+（CPI+1.0%）】*上一年已付总租金。

PLife REIT预测其2008年可得租金收入4590万新元、NPI为4329.4万新元，扣除管理费、托管费等相关费用，PLife REIT 2008年最终可分配的净利润为3633万新元。从PLife REIT角度，其上市时市值为8.08亿新元，租金/市值比率为5.68%；而从上述公式和租金预测可推得三家医院2008年预测年营收为4.18亿新元，从医院和百汇角度，租金付出/医院年营收比率为10.98%。

虽然百汇通过PLife REIT发行能回收4.7亿新元，但其医疗产业扩张姿态继续，资金情况持续承压。仅2008年，百汇在新加坡以拿地新建模式兴建Mount Elizabeth NovenaHospital，就需要大量投资。百汇通过医疗REITs方式融通资金，应该还是不能满足自身的长期资金需要。百汇还有哪些重要融资和发展手段？